福建省厦门市人民政府


厦门市房屋租赁管理规定


厦门市人民政府令第77号

（1998年12月28日厦门市人民政府令第77号公布　根据2002年4月16日厦门市人民政府令第101号公布的《厦门市人民政府关于废止、修订部分市政府规章的决定》修正）

　　第一章　总则

　　第一条　为了发展厦门市房屋租赁市场，调剂房屋余缺，加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等法律、法规规定，结合厦门市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定适用于厦门市城镇规划区内房屋的租赁。

　　合法建造的临时建筑物的租赁，按本规定执行。

　　第三条　本规定所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。有下列情形之一的，视同房屋租赁：

　　㈠房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；

　　㈡出租房屋内的营业场地的。

　　第四条　厦门市土地房产管理部门是厦门市房屋租赁管理的行政主管部门（以下简称租赁主管部门）。租赁主管部门可委托房地产交易中心、房屋管理所等房屋租赁管理机构负责有关房屋租赁管理的具体工作。

　　公安、工商、税务、物价等部门根据各自的职责，共同维护房屋租赁市场秩序。

　　第五条　房屋租赁应当遵循自愿、平等、互利的原则。

　　第二章　登记备案

　　第六条　房屋租赁实行登记备案制度。但直接向租赁主管部门租用的直管公房和单位分配给职工本人居住的住宅用房除外。房屋租赁合同签订后，出租人应在15日内到租赁主管部门办理租赁登记备案手续。

　　第七条　办理房屋租赁登记备案，应提交下列文件：

　　㈠房地产权属证书或其他有效凭证；

　　㈡租赁双方的身份证明；

　　㈢租赁合同；

　　㈣法律、法规规定应当提供的其他证件。

　　出租抵押的房屋，还须提交抵押权人同意出租的证明。

　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。

　　出租委托代管的房屋，还须提交委托人授权出租的证明。

　　转租房屋的，还须提交出租人同意转租的证明。

　　第八条　房屋出租人应如实申报租金金额，依法纳税。

　　第九条　租赁主管部门在收到出租人提交租赁登记备案文件之日起15个工作日内，应对出租的房屋进行审核，符合本规定的，给予登记备案；不符合本规定的，不予登记，并书面通知出租人。

　　第十条　租赁合同变更、解除和终止，出租人应在合同变更、解除和终止后15日内到租赁主管部门办理变更登记或注销登记手续。

　　第三章　出租

　　第十一条　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　㈠无房地产权属证书或其他有效凭证的；

　　㈡房地产权属有争议的；

　　㈢经鉴定为不得使用的危险房屋的；

　　㈣共有房屋未取得共有人同意的；

　　㈤已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；

　　㈥属违章建筑未经依法处理的；

　　㈦司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

　　㈧法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。

　　第十二条　房屋租赁应签订书面合同。

　　房屋租赁合同由租赁主管部门监制。

　　第十三条　出租人应依照租赁合同约定的期限向承租人提供房屋。

　　第十四条　房屋所有权人出租划拨土地使用权的国有土地上房屋，包括按房改政策购买的房改房和经济适用房（解困房、解危房、统建房等），均应按规定缴纳租金中所含的土地收益金。收益金具体征收标准和办法由租赁主管部门会同市物价部门、财政部门制定，报市人民政府批准后颁布实施。

　　第十五条　出租人应按照租赁合同约定的责任负责检查、修缮房屋及其附属设施，保证房屋安全。

　　出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。

　　出租人应当遵守租赁房屋治安管理的有关规定，不得将房屋出租给无身份证或无其他有效身份证明的人员。出租人发现承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动的，应当及时向公安机关报告。

　　第十六条　出租人隐瞒真实情况或出租有权属争议的房屋给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。

　　第十七条　租赁期间，房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移的，原租赁合同继续有效。

　　第十八条　承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：

　　㈠擅自将承租的房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的；

　　㈡擅自改变房屋用途的；

　　㈢擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全装修，或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；

　　㈣逾期6个月未交付租金的；

　　㈤公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的；

　　㈥公有住宅无正当理由闲置6个月以上的；

　　㈦利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；

　　㈧法律、法规、规章规定的其他情形。

　　第十九条　租赁关系解除后，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意逾期不迁出房屋的，出租人有权追收占用期间的租金。

　　第四章　承租

　　第二十条　承租人应按

　　照租赁合同约定的时间交付租金。直管公房中的住宅用房和单位自管房屋中分配给单位职工居住的住宅用房，其租金按厦门市住房制度改革规定的标准执行。

　　第二十一条　承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自改变房屋结构，不得非法堆放危险品和有损房屋的物件以及从事其他不合理使用房屋的活动。

　　因承租人的过错造成房屋或附属设施损坏的，应当负责修复，并赔偿损失。

　　第二十二条　承租人因生产、经营、生活等原因确需对承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途的，应事先征得房屋所有权人书面同意，经有关部门批准后，双方重新签订租赁合同。

　　第二十三条　承租人在租赁期间死亡，其共同居住的成员或共同承租的其他人有权要求承继原租赁关系，但应在承租人死亡之日起60日内办理更名手续。

　　第二十四条　房屋租赁合同期满，承租人需要继续租用，应在合同期满前3个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同，并按本规定办理租赁登记备案手续。

　　第二十五条　房屋租赁合同期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下，原承租人享有优先承租权。

　　第二十六条　房屋租赁合同期限未满，承租人需解除租赁合同的，经出租人同意，可缴清租金，交回房屋及其设施，并将《房屋租赁证》交原登记机关注销。

　　未经出租人同意，承租人自行迁出房屋的，出租人可按合同约定的期限向承租人追偿租金。

　　第二十七条　租赁期间，承租人在房屋内部增设的一切嵌装等附属设施，迁出时不得拆除，出租人也不予补偿。但合同另有约定的除外。

　　第二十八条　出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：

　　㈠逾期不提供房屋的；

　　㈡擅自提高租金的；

　　㈢不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的；

　　㈣法律、法规、规章规定及合同约定的其他情形。

　　第二十九条　租赁期间，出租人转让所出租的房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

　　第五章　转租

　　第三十条　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

　　承租人将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人联营（含承包经营）等行为，视同转租。

　　公有住房不得转租。

　　第三十一条　承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，并协商转租收益分配，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。

　　第三十二条　房屋转租应当签订转租合同，并按本规定办理登记备案手续。

　　第三十三条　转租合同生效后，转租人享有原租赁合同约定的出租人的权利，承担出租人的义务，并继续履行原租赁合同约定的承租人的义务；受转租人享有并且承担承租人的权利和义务。但当事人另有约定的除外。

　　第三十四条　承租人在租赁期间需要转租直管非住宅房屋的或将直管非住宅房屋作为与他人合作、合资、联营经营场所的，应当提出书面申请，经租赁主管部门批准，签订转租协议并缴交转租收益金后方可转租。

　　转租收益金的具体征收标准和办法由租赁主管部门会同市物价部门、财政部门制定，报市人民政府批准后颁布实施。

　　第三十五条　租赁单位自管非住宅房屋，在租赁期限内需要转租的，应遵守下列规定：

　　㈠属单位自筹资金建造的，由承租人提出书面申请，经产权人书面同意并协商收益分配方可转租；

　　㈡属财政投入资金建造的，由承租人提出书面申请，经产权人书面同意，并报同级财政部门审批，到租赁主管部门缴交转租收益金后方可转租。

　　第三十六条　转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，转租合同随之变更、解除或终止。

　　第六章　罚则

　　第三十七条　违反本规定的规定，不按期申请登记备案的，由租赁主管部门根据《厦门市城镇房屋管理条例》第六十四条的规定对其予以处理。

　　第三十八条　违反本规定第十一条第㈢项、第㈥项、第㈦项规定，将不得出租的房屋出租的，除责令停止出租外，租赁主管部门可处以一千元以上三千元以下的罚款。

　　第三十九条　违反本规定第十四条规定，不按时缴纳土地收益金的，由租赁主管部门责令其补交土地收益金外，每逾期一日，加收应缴收益金千分之三的滞纳金。

　　第四十条　违反本规定第二十条规定，直管公房的承租人不按时缴纳租金的，除责令补交租金外，每逾期一日，加收应缴租金千分之三的滞纳金。

　　第四十一条　违反本规定第三十条、第三十四条、第三十五条规定，擅自转租房屋的，其转租行为无效，由租赁主管部门没收违法所得，并处以违法所得一至五倍的罚款。

　　第四十二条　违法本规定第十五条第三款规定，出租人将房屋出租给无合法有效身份证件的承租人的，由公安机关予以警告，并可处以一千元以上二千元以下的罚款；出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动而不向公安机关报告的，由公安机关予以警告，并可处以一千元以上五千元以下的罚款。

　　第四十三条　拒绝、妨碍房屋租赁管理人员执行公务的，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第四十四条　当事人对有关部门作出的处罚决定不服的，可以申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

　　第四十五条　房屋租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第四十六条　本规定自一九九九年一月一日起施行。



厦门市人民政府
二○○二年 四月十六日

处在风口浪尖上的北京政府采购
-----全国政府采购论文评析（一）

来源于：http://www.liaohai.com.cn
北京市辽海律师事务所

日前，《经济日报》政府采购周刊副主编方剑先生给我送来六篇入选《全国政府采购论文集》的文章让我点评，捧在手中的这些佳作的确令人爱不释手，其中格外引人瞩目的是北京市政府采购中心主任许大卫先生的《政府集中采购机构实现支持自主创新政府采购政策的研究与思考》（以下简称《研究与思考》）。文章作者的名字如雷贯耳，业内人士对他都不陌生。从政府采购制度在我国试点直至进入法制化轨道，许大卫先生始终是这一领域里领航人之一。
众所周知，北京是中央政府所在地，这里聚集了国家各大部委、各大团体组织、各大事业单位即法律所说的采购人，从我国建立政府集中采购制度开始，北京市的政府采购一直处于风口浪尖上，在国内外倍受关注，人们称之为中国政府采购的“风向标”。作为北京市的法律职业人，尤其是作为研究政府采购制度的一名专业学者，自然也处处留意本市政府采购中的法制建设。许大卫的文章侧重于集中采购机构落实执行政府采购的政策功能的研究与思考，这是人们经常谈论的也是始终为大家所感兴趣且颇具争议的一个话题。北京市政府采购中心是怎么理解和执行政府采购的政策功能，我们在《研究与思考》一文中能够获得有益的启迪。
从2000年开始接手承办“全国首例政府采购案件”，至今6年多时间，笔者受理的众多政府采购案件百分之八十都发生在北京。这些案例或多或少都存在着违规操作、黑箱交易行为。然而让人不解的是，这些政府采购案几乎与北京市政府采购中心都没有关联。我们读完《研究与思考》一文，或许能从中寻觅到些须答案。我们知道，现行政府采购的法律制度存在着严重的缺陷和冲突，《招标投标法》与《政府采购法》之间存在着不可调和的矛盾，人们往往将前一部法律实施中所引起的“暗箱操作”、“权力寻租”等违规现象全部嫁祸于后一部法律的出台，致使处于一线的政府采购工作处境艰难，时常免不了要担当替罪羊的角色，实践中的政府采购工作也是褒贬不一。更多的时候，集中采购机构要背政府采购法制体系不健全的“黑锅”。为此，本文在评析《研究与思考》一文的同时，对现行政府采购制度所存在的一些问题进行一些剖析。
一、集中采购工作对政策目标的贯彻落实
《研究与思考》一文的作者在学习国家有关法律和政策后，首先向我们提出了一个大家普遍关注的问题，政府采购工作怎么定位。我们从文章的标题可以发现作者旗帜鲜明的观点，支持自主创新、扶持中小企业、优先采购国产高新技术设备等国家政策，作为政府集中采购机构应该为实现这些政策目标而努力。在赞赏作者的学习体会和认识的同时，也引发了笔者的一系列的思索：我国《招标投标法》没有明确规定政策目标，这部法律赋予采购人自行采购以及是否委托采购的权力；而后一部《政府采购法》强调政策目标和集中采购；前一部法律普遍允许以私利为目的社会中介机构代理政府采购，后一部法律则强调和提倡政府集中采购，由非盈利为目的政府采购中心执行货物、工程和服务的采购任务。作为集中采购机构的北京市政府采购中心能够坚决贯彻落实国家政策目标，但非集中采购机构即招标公司却不然。同样是国家的政策目标，同样使用的是纳税人的资金，依据前后两部不同的法律却会得出不同的结果。由于存在两部调整和规范同一采购对象的法律，致使北京市还有许多的非集中采购机构，这些中介机构代理的政府采购规模远远超过北京市政府采购中心。作为以营利为目的社会中介机构是否也能够落实政府采购的政策，答案肯定是否定的。中介机构是获取高额私利为目标的，不可能去贯彻落实国家政策。为了统一政府采购法律制度，前一部法律的内容必须纳入到后一部法律中。
二、集中采购工作对国家政策的执行举措
《研究与思考》的作者认为，集中采购机构作为政府采购政策的重要执行部门和具体实践者，在调整产业结构、促进国民经济增长方式转变过程中提供支持，研究实现自主创新政策目标的途径、方法和手段负有义不容辞的责任。对此，作者偕同他的同仁身体力行，建立了公开透明的竞争机制和评标制度，采取了多元的采购方式，实施“一站式”服务大市场，进一步扩大“一站式”服务范围和资源共享，建立区域互联互补互动等各种有效机制，充分发挥政府集中采购机构在实现政府采购制度政策功能和促进经济社会协调发展中不可替代的作用。作者勇于创新、尝试推出一系列有效举措，进而积极执行国家政策，令人钦佩。此外，《研究与思考》的作者提出，为执行政策功能，拟重新修订现行的招标文件，加入相关的政策内容。笔者认为，需要提请注意的是，修订后的招标文件不得有任何歧视和差别待遇的内容，否则就违反了公平竞争的法律规定。读《研究与思考》一文时，笔者不由自主地想起社会中介机构的操作规程，政府采购中黑幕交易往往发生在招标公司与采购人的身上。在分散采购的模式下，社会中介机构通常是“打一枪换一个地方”，不会去考虑如何有效地执行政策功能，他们会施展浑身解数进行权力寻租，与设租的采购人进行勾兑，以获取源源不断的采购代理业务和持续不断的高额利润。笔者认为，为了使国家政策功能具有执行力，政府采购货物、工程和服务，必须拒绝社会中介机构进行代理。
三、集中采购工作运用政府采购主要方式
《研究与思考》一文的作者指出，在招投标工作中积极落实和体现支持自主创新、节能环保型产品等政策目标。我们知道，政府采购的主要方式是公开招标，但现行的《政府采购法》却没有规定公开招标的操作程序。这无疑给政府集中采购工作出了道难题，但北京市政府采购中心的工作总是在迎难而上。记得几年前，北京市政府采购中心招标采购货物、工程和服务时，就通过电视网络的形式，对招标、投标、开标、评标等各个环节进行直播，将招标的全部程序置于大庭广众的监督之下，使政府采购工作公开透明、规范有序地进行，从而减少和避免招投标中的人为因素的影响。尽管如此，作者在《研究与思考》一文中说，在实际操作中，如何运用好政府采购政策，实现自主创新和节能环保型产品等政策目标，也需要多方面的配合和共同的推进以及一系列可操作的政策措施、制度办法来支撑。为此，作者给我们提出了他自己的思路：一是需要有关部门尽快建立严密的自主创新产品和技术的界定体系，避免集中采购机构实际操持中因界定不明确出现无法操持问题；二是尽快建立客观公正的自主创新的评价与评估标准体系。包括评价的标准、评价和认定机构；三是在招标文件的制作和评分标准上要充分落实和体现自主创新及知识产权的产品优先采购、重大创新项目政府首购、创新技术订购和支持节能环保型产品等方面的原则和支持政策；等等。
四、国家应通过立法保障集中采购机构的工作
《研究与思考》一文的作者正视政府采购实践中所存在的问题，根据现行法律，对采购执行效果提出了反思。作者说，从一个时期以来办公用品定点采购工作的执行效果看，也反映和暴露出一些问题，政策功能导向作用没有得到充分发挥和体现，有很多需要改进和完善之处。如每次定点招标后，所有品牌型号的计算机都能入围中标。接下来，就是供应商与使用单位点对点的发生购买关系，往往采购人要的是价格最贵的、品牌是国外的、配置是最高的，出现一种采购的随意状态，包括后期管理中涉及到价格、质量、诚信、服务等方面出现的一些问题，对此，集中采购机构无能为力，监管部门也不可能做到时时监控，及时有效解决。这种所有品牌都作为办公用品定点供应商，由采购人分散采购的作法不容易形成规模效益，也不利于政府采购政策功能导向作用的实现，以及政府部门实施有效监控。笔者认为，《研究与思考》作者前述所指出的绝对不是个别现象，在采购实践中带有普遍性，反映了我国立法所存在的严重缺陷，现行法律对集中采购机构设置了许多的义务性规范，没有赋予其相应的权利，未能给集中采购机构一个正确的定位；相反，赋予采购人太多的权力却没有相应的义务性法律规范，没有承担法律责任的条款，违法了也能安然无恙。由此而来，采购人不执行“政策功能”毋须承担强制性的法律后果，同样，采购人委托的社会中介机构违法了，也无须承担相应的法律责任。笔者认为，所存在的这些尴尬，究其根本原因还是前后两部法律之间的冲突，前一部法律只规定分散采购，采购人有权自行决定是否采购，是否委托采购。立法时，为了与前一部法律衔接，后一部法律在分散采购与集中采购问题上产生了妥协，与此同时，在规定委托代理与法定代理时产生了自相矛盾，致使集中采购机构、政府采购监管部门无法监督、约束采购人的权力。
以上所述，只是笔者蜻蜓点水。《研究与思考》一文的作者长期致力于政府采购实践和理论研究，在业内属于资深专家，他的作品将理论与实践紧密结合，行文流畅，反映了作者在这一领域辛勤耕耘的结果。从中我们会发现作者具有宽广的视野，不断开拓进取、积极创新的精神。读完《研究与思考》一文，笔者茅塞顿开，受益匪浅。

点评作者：谷辽海
2006年6月16日于北京朝阳区寓所