安徽省合肥市人民政府


关于印发合肥市物业专项维修资金管理暂行规定的通知

合政〔2010〕32号


各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

　　二○一○年三月二十日

合肥市物业专项维修资金管理暂行规定

　　第一章　总　则

　　第一条　为加强物业专项维修资金（以下简称维修资金）管理，保障物业正常维修和更新、改造，维护维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《安徽省物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定适用于本市行政区域内维修资金交存、管理、使用和监督。

　　第三条　拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，应当按本规定建立维修资金。

　　第四条　市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理工作，所属的市、县维修资金管理机构（以下简称市、县维管机构）具体实施维修资金的管理工作。

　　第二章　交　存

　　第五条　商品房首次维修资金由购房人按下列规定交存：

　　（一）未配电梯的物业按购房款总额的1%交存；配电梯的物业按购房款总额的2%交存。

　　建设单位自用、出租的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房价款的1%交存；配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房价款的2%交存。

　　住宅小区内与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按购房款总额或者同期同类商品房价款的1%比例交存。

　　（二）在一个物业管理区域内，单独确权的车库（位）物业所有人按购置款总额或者同期同类商品房价款的1%交存维修资金。地下车库（位）按购车库（位）款总额的1%交存维修资金。

　　第六条　本市行政区域内的经济适用房、集资建房、合作建房、危旧房改造房、解困房、安居房的房屋买受人按照购房款总额的1%交存维修资金。

　　拆迁实行产权调换的原房屋产权人按照基准房价的1%交存维修资金。

　　公有住房的买受人按照购房款总额的1%交存维修资金，售房单位按照高层住宅售房款的30%、多层住宅售房款的20%一次性提取并交存维修资金。

　　第七条　维修资金由权属登记机构代收，存入市、县维修资金专户，并按户开具维修资金专用收据。

　　第八条　一幢房屋维修资金余额低于首次交存维修资金30%时，该幢房屋业主或者该幢房屋所在区域业主委员会应当提出续交计划，续交标准和方案经专有部分占本幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主按拥有房屋建筑面积的比例续交；尚未售出物业，由开发建设单位以基准房价为基数按规定比例续交。

　　维修资金的具体续交工作由业主委员会或委托物业服务企业实施，业主委员会或被委托的物业服务企业应当向市、县维管机构提交维修资金续交业主清册，及时到市、县维管机构将续交的维修资金存入市、县维修资金专户,市、县维管机构按户开具维修资金专用收据。

　　未成立业主大会的物业管理区域维修资金续交工作由相关业主、街道办事处（乡镇人民政府）或其委托的物业服务企业组织实施。

　　第九条　在已建立维修资金的同一物业管理区域内，业主未交存的，由业主大会向其追缴。2000年9月1日前未建立维修资金的物业管理区域是否建立维修资金由业主大会决定。

　　第三章　管　理

　　第十条　维修资金专户存储，实行二级账户管理。市、县维修资金专户为一级账户，反映市、县维修资金归集、增值、支用和结余等管理情况；在市、县维修资金专户下以物业管理区域为单位，业主大会开设的维修资金账户为二级核算账户，反映其管辖区域内维修资金的核算情况，并在业主大会账户下按一定编码开设业主维修资金核算账户。

　　业主大会成立前，由市、县维管机构以物业管理区域为单位设立临时核算账户和业主维修资金核算账户。

　　业主大会成立后，业主委员会应核实管辖区域内已交存维修资金的业主户数和金额，并向市、县维管机构申请设置维修资金核算账户，市、县维管机构应将其管辖区域内的维修资金明细账目移交业主委员会。

　　第十一条　设置维修资金账户应当具备下列条件：

　　（一）业主大会成立，业主委员会到县（区）物业管理主管部门备案。

　　（二）物业管理区域界定清楚，且经县（区）物业管理主管部门确认。

　　第十二条　业主委员会向市、县维管机构申请设置业主大会维修资金账户时，应提交小区业主分户清册、物业服务合同、房屋竣工验收报告、共用设施设备移交的资料等。

　　市、县维管机构对业主委员会提交的相关材料及业主维修资金交存情况审核无误后办理开户手续，并将其管辖区域内业主维修资金本息纳入业主大会设置的账户管理，其中未交存维修资金的业主应当开设维修资金核算账户。

　　第十三条　有下列情形之一的，业主委员会应当到市、县维管机构办理维修资金账户变更手续：

　　（一）物业服务企业发生变更。

　　（二）物业管理区域发生调整。

　　办理变更手续时应提交下列材料：

　　（一）维修资金账户变更表。

　　（二）业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同。

　　（三）物业管理区域调整后的业主分户清册。

　　（四）其他相关材料。

　　第十四条　物业管理区域内，房屋灭失的，业主应填写维修资金账户注销支取表，到市、县维管机构办理维修资金账户注销及余额支取手续。

　　办理账户注销手续时应提交下列材料：

　　（一）销户业主分户清册。

　　（二）销户业主身份证明。

　　（三）物业灭失证明。

　　（四）房地产权证注销证明。

　　第十五条　业主转让物业时，转让当事人应到市、县维管机构查询维修资金余额，办理维修资金核算账户过户更名手续，维修资金账户结余的资金随房屋所有权同时过户。

　　物业未交存维修资金的，转让时所有权人应以基准房价按照本办法第五条规定的比例交存，权属登记部门依据交存的维修资金专用收据办理房屋所有权转移登记。

　　本规定实施前应交存维修资金而未交存的，物业所有权人应于2010年12月31日前按照原规定予以补交。

　　第四章　使　用

　　第十六条　维修资金的使用应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备因自然损坏或不可抗力原因毁损而进行的大中修和更新、改造。

　　第十七条　物业专项维修资金的使用范围包括：

　　（一）物业共用部位维修工程

　　1.主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的。

　　2.户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。

　　3.整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。

　　4.整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。

　　5.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

　　（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程

　　1.物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的。

　　2.整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。

　　3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的。

　　4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。

　　5.二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。

　　6.物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。

　　7.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

　　第十八条　下列费用不得从维修资金中列支：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等，已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；未实施物业管理的物业管理区域由相关业主自行承担。

　　（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担。

　　（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担。

　　（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　第十九条　维修资金使用应具备以下条件：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满。

　　（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入市、县维修资金专户。

　　（三）维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第二十条　维修项目是共用屋面渗漏或者是共用墙体渗漏的，维修资金使用前，业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）在物业维修相关区域公示不得少于7天。

　　除前款规定以外，维修资金使用方案须经维修资金列支范围专有部分占本幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第二十一条　达到续交条件没有续交的物业不得使用维修资金。

　　第二十二条　维修资金按下列规定列支：

　　（一）一幢物业只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的维修资金中支出。

　　（二）一幢物业有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的维修资金中支出。

　　（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢物业的建筑面积比例从各幢物业的维修资金中支出。

　　第二十三条　维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则进行分摊。

　　屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担。

　　属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

　　第二十四条　物业维修时未出售的物业，建设单位应按照物业建筑面积分摊维修费用。

　　第二十五条　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造范围的鉴定，应当由有关专业部门按国家相关技术规范进行。国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着安全、合理、经济、实用的原则依法作出决定。

　　第二十六条　发生下列费用从维修资金中列支：

　　（一）前期勘察、鉴定等有关费用。

　　（二）维修工程费用。

　　（三）工程招标、监理费用。

　　（四）工程预决算审核费用。

　　（五）维修和更新、改造工程的其他费用。

　　第二十七条　维修资金使用按下列程序进行：

　　（一）实施物业管理，业主大会未成立的，由物业服务企业或相关业主根据维修项目提出维修资金使用计划和分摊明细，经维修资金列支范围专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期满后，持相关预算报告、分摊明细和业主签署的书面意见等报市、县维管机构。

　　（二）实施物业管理，业主大会已成立的，对全体业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主委员会应当于每年12月31日前向业主大会提出下一年度维修资金使用方案，业主大会对使用方案的审查决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；对部分业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出维修资金使用方案，经专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期满后，业主委员会或被委托的物业服务企业持相关预算报告、分摊明细和业主、业主委员会签署的书面意见等报市、县维管机构。

　　（三）市、县维管机构审核同意后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应按维修项目的预算金额通过招投标或其他方式确定相应资质的施工单位，并可以委托具有相应资质的监理单位实施监理。除业主大会决定不公开招标外，预算5万元以上的工程应委托合肥招标投标中心组织公开招标；预算5万元(含5万元)以下的工程可以由业主委员会、物业服务企业、相关业主指定专业单位组织施工，并签订维修合同，明确合同价款、工程质量、进度(工期)、保修期、支付方式、质量保证金等内容。

　　（四）维修合同签订后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应向市、县维管机构提交维修合同及维修资金拨付申请书，市、县维管机构审核同意后，按工程进度预拨所需资金的70%，首次拨付额不得超过所需资金的30%。

　　（五）工程竣工后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应当组织施工单位、监理单位、业主代表以及相关其他单位对工程进行验收;验收合格后，应向市、县维管机构提交维修资金拨付申请书、工程竣工验收合格证明、工程决算书、相关结算票据、分摊明细和业主、业主委员会签章验收审核意见等，经市、县维管机构审核同意后拨付所需资金的剩余部分。

　　（六）未实施物业管理，业主大会未成立的物业，由物业所在区域街道办事处（乡镇人民政府）按本条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定组织相关业主实施。

　　第二十八条　维修资金实际发生额低于预拨款的，结余部分应及时交入市、县维修资金专户。

　　第二十九条　维修资金工程决算金额超出预算金额20%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按第二十七条维修资金使用程序重新申报。

　　第三十条　发生危及物业安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）提出维修资金使用方案，经市、县维管机构审核后，预先从维修资金中拨付，再按照本办法第二十七条规定的程序补办有关手续。

　　第五章　监　管

　　第三十一条　市、县维管机构应当建立维修资金记录和查询系统，记载维修资金交存、使用和管理等情况，向业主提供免费查询服务。

　　第三十二条　业主委员会、物业服务企业应当每半年向业主公示维修资金收取、使用、管理等情况，接受业主的监督。

　　第六章　附　则

　　第三十三条　本规定所称物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本规定所称物业共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

　　第三十四条　本规定自发布之日起执行，有效期三年。


于我国担保法律最新动向的法律建议

王江雨

　

《中华人民共和国担保法》从1995年10月1日期施行后，在实践中遇到了较多的问题。为此，最高人民法院从1996年开始起草《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的规定》（以下简称《规定（草案）》），现在已经是第五稿阶段。

1998年12月中旬，最高人民法院就《规定（草案）》问题召开研讨会。据最高人民法院人士透露，这是就《规定（草案）》召开的最后一次征求意见会，草案随后就将提交最高人民法院审判委员会，等候讨论通过生效。

《规定（草案）》第五稿共260条，如果能获通过，将是最高人民法院所颁布的最长的司法解释之一。《规定（草案）》分总则、保证、抵押、质押、留置、定金和其他条款各章，从各个角度对担保法予以充分的阐释，并对现行法律框架作出了很大的突破。然而，由于认识的差异和法律理念的不同，《规定（草案）》中的某些条文与我国金融机构现行的做法有许多不同之处。这些条文获得通过的可能性很大，而且势必对现行的金融实务产生影响。

现将该《规定（草案）》中与我国以前的法律法规精神有别并将对银行业务发生影响的条款整理出来并加以简单评析。

　

一、关于见索即付保函的效力范围问题

　

《规定（草案）》就见索即付保函规定如下：

第18条．在国际经济活动中，合同当事人约定担保合同的效力独立于主合同的，担保人不能以主合同无效来对抗债权人，担保人应根据约定承担担保责任。

第19条．在国际经济活动中，担保人承诺见索即付条款的，担保人不能以主合同和从合同所产生的抗辩理由来对抗债权人。但是，有充分证据证明债权人的索付要求是滥用权力或者欺诈行为的除外。

见索即付保函的效力仅限于国际经济活动中。对此条作反向解释，即在国内凡规定见索即付保函或者以合同方式约定担保合同独立于主合同者，此种条款均可能被认定为无效。

由于这一条款在金融界和司法界都有很大的争议，尚未形成最后定论。此外，即使该条生效，担保合同的从合同效力并不因此消失。因此，金融机构对外签订的担保合同中可以写有“见索即付”、“独立保函”字样，因为这是国内保函必然的发展趋势。但是，这一条应和担保法规中保护债权人的其他条款（如“连带责任”等）充分结合起来，否则该条不发生效力。

　

二、关于担保期间的问题

　

《规定（草案）》中有如下条款：

　

第24条：担保合同对担保期间没有约定或约定不明的，或者约定的担保期间早于或者等于主债务履行期间的，视为未约定担保期间，担保期间为主债务履行期届满之日起六个月。

《规定（草案）》这一条是将保证、抵押、质押均包括在内。但根据各国通例，对物的担保即抵押、质押，一般是不规定担保期间，让其随主债权之清偿而消灭。或者，如我国台湾，规定期限为五年，以充分保护债权人利益。《规定（草案）》这一条将对作为债务人的银行产生不利影响。因此，担保协议中一般应明确担保期间。

第65条：保证合同约定保证责任直至主债务本息还清时为止的，视为保证期间约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。

在相当长的一段时间内，签订“担保责任直至主债务本息还清之日为止”成为我国金融机构订立担保合同的一种惯常做法，有相当多的大金额合同附有此类的担保函。这一条规定会对以往担保合同之履行造成冲击。我们已向最高院提出了这一问题。但是，根据最高法院有关权威人士的意见，这一条规定生效的可能性很大。建议企业在签订保证合同时，应在合同中约定保证责任期间。