江西省九江市人民政府办公厅


九府厅发[2003]41号

九江市人民政府办公厅关于印发《九江市城区土地使用权审批办法》的通知

浔阳区、庐山区人民政府、九江经济技术开发区管理委员会、市政府各部门：
《九江市城区土地使用权审批办法》已经2003年7月18日市土地经营管理委员会第1次会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


二OO三年七月二十三日


九江市城区土地使用权审批办法


为了规范土地使用权审批行为，优化经济环境，提高办事效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、中共九江市委、市政府《关于进一步加强城区土地市场建设与管理的决定》等法律、法规的规定，结合我市实际，特制定市城区土地使用权审批办法。
一、审批原则及要求
1、坚持"政企分开、政事分设，内部会审、集体决策，分级把关"的原则，严把用地审批关。
2、遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，出让国有土地使用权。
3、依法确定公开或协议出让土地使用权方式，对除属于国家颁布的划拨用地目录的用地以外，其余用地必须以出让方式供应。
4、未明确规划条件的不予以供地；未按合同约定缴清土地出让金的，不予办理《国有土地使用证》和《土地他项权证明书》。
5、未按合同约定的土地使用条件投资开发的，不予办理土地转让、出租等手续。
二、审批程序
1、用地单位向市国土资源局提出建设用地申请；
2、市国土资源局审查，拟订供地方案。涉及农用地和集体土地的，还应拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案；
3、除需报土地经营管理委员会审定的项目外，一律报市政府审批；
4、市国土资源局依法组织实施，涉及经营性用地应告知监察部门；
5、用地单位按规定缴交土地出让金及有关规费；
6、完善用地和核发证书手续。
三、审批办法
（一）土地供应计划的审批
1、土地供应年度计划由市计委会同国土、规划、建设、房管等部门，根据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策、国民经济和社会发展计划，结合土地市场供求状况编制，于每年年初报市土地经营管理委员会审定，并纳入国民经济运行计划。
2、土地出让年度计划由市国土资源局会同有关部门，根据年度土地供应计划、城市规划和土地市场状况制定，报市政府主管副市长审核，市土地经营管理委员会批准后，在每年第一季度向社会公布实施。
（二）新增建设用地的审批
新增建设用地的集体土地征用或农用地转用，由市国土资源局按照土地利用年度计划，拟定分批次农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，报市政府主管副市长审查，市政府市长签批后，以市政府名义行文呈报省政府或国务院审批。
（三）国有土地使用权出让的审批
1、国有土地使用权出让宗地方案，包括拟出让地块的位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地方式、供地时间、供地价格等，由市国土资源局集体决策拟定，用地面积100亩以上或建设投资1亿元以上重大项目及重要地段、重点景观、标志性建筑的宗地方案由主管副市长审核，报土地经营管理委员会主任、常务副主任审批。一般项目的宗地方案由主管副市长审核，报市长审批。
2、对房地产开发、商贸、旅游、娱乐等经营性用地和其他用地同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，采取公开出让方式供应土地。土地出让由市国土资源局根据年度土地出让计划和市场需求，编制分批次土地出让方案，报市政府主管副市长审批后，由市土地交易市场按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的程序组织实施，成交后由市国土资源局代表市政府与受让方签订《土地使用权出让合同》，办理土地出让和核发证书手续。土地出让结果及时报告土地经营管理委员会主任、常务副主任及主管副市长。
3、对成片的危旧房改造项目用地，由城区政府进行前期调查，提出初步方案，市城建、规划、国土、房管、财政等相关部门就土地出让价格、规划条件、拆迁成本进行审核，并提出意见，报土地经营管理委员会审批，列入供地计划后，由市国土资源局按规定程序组织实施，办理土地出让和核发证书手续。
4、对经市政府批准设立的浔阳区、庐山区工业园区的工业项目用地，分别由两区政府提出供地方案，经市国土资源局审查，报市政府主管副市长审批后，由市国土资源局代表市政府与受让方签订《土地使用权出让合同》，办理协议出让和核发证书手续。
对九江经济技术开发区的工业项目用地，由九江经济技术开发区管理委员会负责审核、审批，办理用地和核发证书手续。并将项目用地情况报市国土资源局备案。
5、对经营性用地以外可协议出让的项目用地，由市国土资源局会同市规划局等部门，依据土地出让年度计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让方案，报市政府主管副市长审核后，由市政府市长审批；对特殊的经营性项目确需协议出让的，报土地经营管理委员会集体审批。
协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
（四）划拨土地使用权的审批
对符合《划拨用地目录》的项目用地，由市国土资源局会同市规划局就土地用途、面积、价格及规划条件等提出初审意见，报市政府主管副市长审核、市长审批后，办理用地和核发证书手续。
（五）临时用地使用权的审批
建设项目和地质勘查需要临时使用的土地，在征得市规划局同意后，由市国土资源局批准，与用地单位签订临时使用合同，并按合同约定支付土地补偿费。
（六）收回国有土地使用权的审批
对因公共利益或实施城市规划进行旧城改建的需要调整使用的土地，单位因撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地，以出让等有偿方式取得土地使用权进行开发，超过出让合同约定满两年未动工开发的土地，土地出让等有偿使用合同约定的使用期届满、土地使用者未申请续期或者申请续期未批准的土地，公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地等，需依法收回其国有土地使用权的，由市国土资源局审核，市政府分管副市长审查，报市政府市长审批或以市政府名义报原批准用地的人民政府或有权批准的人民政府审批。


“零工资”就业违法，用人单位需谨慎

宋晓锋


　　严峻的就业形势，有的大学毕业生为了争取一份工作，自降身价，或者不敢询问薪水，甚至愿意“零工资”就业。
　　据了解，“零工资”现象目前已不鲜见，只不过它往往打着“实习”的名义，在不少单位、企业大行其道。“零工资就业”是指大学生与用人单位建立劳动关系，但是用人单位不用支付工资。
大学生这样做到底是一种值得提倡的行为，还是一种无奈之举？
有的“零工资”就业大学生认为：“如果能积累经验、锻炼实际操作能力，为了今后的发展，为用人单位白干一段时间也是有意义的，就当是用钱买经验。”
有些人对“零工资”就业持支持意见，持这种观点的人认为：我国法律并没有对劳动者主动要求无偿工作进行限制。只要劳动者提出，经过双方协商同意，就符合民事关系中的合意原则，“零工资就业”无可厚非。
　　有些人对大学生“零工资”就业持反对意见，持这种观点的人认为：“零工资”就业是某些大学毕业生采用的不正当竞争手段，“零工资”就业的大学生不切实际地压低身价，给其他求职者以压力，逼迫大家都‘跳水’，这会引起整个就业市场的混乱。”
　　有些人认为对是否“零工资”要具体分析，如果家庭条件好的毕业生才有资本向用人单位提出“零工资”就业；如果是贫困的家庭，培养一个大学生几乎要用尽积蓄，甚至还要向亲朋借款才能使大学生完成学业，如果孩子‘零工资’就业，家长还得承担孩子这段时间的生活费用，“零工资”就业对这样的家庭是弊大于利。
　　笔者系多年从事劳动法研究和实践的律师，从法律的角度对“零工资”就业进行如下分析。
　　《劳动合同法》第七条规定，“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系”。 大学生毕业后进入用人单位工作，即成为一名法律意义上的劳动者，与其他劳动者一样，并没有什么特殊之处。企业招用了“零工资就业”的大学生，从其工作的第一天起，双方就建立了劳动关系，不管有没有协议，也不管是什么形式的协议。
　　根据《劳动合同法》及有关规定，用人单位聘用“零工资就业”的大学生要承担如下风险和责任：
　　一、不签书面劳动合同的风险
　　《劳动合同法》第七条规定，“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系”。企业招用了“零工资就业”的大学生，从其工作的第一天起，双方就建立了劳动关系，不管有没有协议，也不管是什么形式的协议。
　　用人单位在招聘“零工资就业”的劳动者时，一般不会与之签订书面的劳动合同，只是进行口头约定。但不签书面合同本身存在很大的法律风险。
　　1、支付双倍工资的风险
《劳动合同法》第八十二条规定，用人单位自用工之日起超过一个月但不满一年位于劳动者订立劳动的同的，应当向劳动者每月支付二倍工资。
　　2、无固定期限劳动合同条件成立的风险
《劳动合同法》第十四条第三款规定，用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。也就是说《劳动合同法》实施后，用人单位不与劳动者签订书面劳动合同超过一年的，就视为双方签订了无固定期限的劳动合同。
　　3、支付经济补偿金的风险
在一个月的“宽限期”内，如果由于劳动者不签订书面劳动合同，用人单位终止劳动合同的，可以不支付经济补偿，超过一个月的，由于劳动者不签订书面劳动合同，而用人单位终止劳动合同的，用人单位须依法支付经济补偿。
　　4、劳动者可以随时走人，将导致企业内部人员的流动性，这种流动对企业制度管理不利，对企业文化更是致命；
　　5、不能对涉及商业秘密或竟业限制的劳动者进行有效约束；
　　6、对企业出资培训的劳动者，只有在劳动合同中月的那个服务期或签订专项的培训协议，才可以预防和控制劳动者提前离职，防止给企业带来损失。
有的企业把不签书面合同的责任推给劳动者，说劳动者不同意企业也不能强迫其签，这其实是用人单位逃避责任的一个托辞。《劳动合同法实施条例》第六条规定，“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当依照劳动合同法第八十二条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并与劳动者补订书面劳动合同；劳动者不与用人单位订立书面劳动合同的，用人单位应当书面通知劳动者终止劳动关系，并依照劳动合同法第四十七条的规定支付经济补偿。”
　　二、签订“零工资就业”的劳动合同风险大
　　与“零工资就业”的大学生签订书面合同也有风险。
如果签订书面劳动合同，根据《劳动合同法》的规定，劳动报酬和社会保险是劳动合同的必备条款，如果合同回避不写，则合同必备条款缺失，不符合法律要求；如果合同写明零工资、无社保，则明显违反法律的规定，要被追究违法责任。
　　《劳动合同法》第二十六条规定，“用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的”“违反法律、行政法规强制性规定的劳动合同无效或者部分无效。”《劳动合同法》第二十八条规定，“劳动合同被确认无效，劳动者已付出劳动的，用人单位应当向劳动者支付劳动报酬。”用人单位与大学生签订了这种“零工资就业”的劳动合同，大学生可以随时与用人单位解除劳动合同，同时用人单位应当支付工资和经济补偿金。
　　三、用人单位不支付劳动报酬要承担相应责任
　　零工资就业意味着用人单位不用支付劳动报酬，而有劳动无报酬是严重的违法行为。《劳动法》第三条规定，“劳动者享有平等就业和选择职业的权利、取得劳动报酬的权利、休息休假的权利、获得劳动安全卫生保护的权利、接受职业技能培训的权利、享受社会保险和福利的权利、提请劳动争议处理的权利以及法律规定的其他劳动权利”；第四十八条规定，“国家实行最低工资保障制度。用人单位支付劳动者的工资不得低于当地最低工资标准。”劳动者付出了劳动，用人单位就有支付报酬的义务，且报酬不得低于当地最低工资标准。不支付工资或工资低于当地最低工资标准，根据《劳动合同法》的规定，由劳动行政部门责令限期支付，逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金。这就意味着要付出更大的成本。
　　四、用人单位不缴纳社会保险的风险和责任
　　为劳动者缴纳社会保险是用人单位的法定责任。《劳动法》第七十二条规定，“用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。”“劳动者享受的社会保险金必须按时足额支付。”《劳动法》第一百条规定，“用人单位无故不缴纳社会保险费的，由劳动行政部门责令其限期缴纳；逾期不缴的，可以加收滞纳金。”用人单位不向劳动者支付劳动报酬，也就不会给零工资就业者办理社保。遇到这种情形，劳动者可以要求补交，劳动行政部门有权对其进行处罚，包括警告和罚缴滞纳金。另外，如果劳动者以用人单位不缴纳社会保险为由提出解除劳动关系的，用人单位还要依法支付经济补偿金。
　　综上，《劳动合同法》及有关法律法规对“零工资就业”是否定的。劳动者与用人单位之间只要建立了劳动关系，用人单位就要承担相关的法律义务，如果用人单位不履行法定义务，就要受到法律的制裁，就要付出更大的代价。
　　用人单位在招工时要依法依规操作，关键要破除签订书面劳动合同就会影响企业用工自主性、灵活性，不签劳动合同就可免除责任的误解。只要劳资双方自愿协商薪酬水平，只要不低于最低工资标准即可。


宋晓锋 ，管理学学士、法律硕士、北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域：公司法律事务、房地产、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁
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