辽宁省人大常委会


辽宁省城市住宅区物业管理条例
辽宁省人民代表大会常务委员会


《辽宁省城市住宅区物业管理条例》已由辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2000年1月27日通过，现予公布，自2000年3月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，制定本条例。
第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不全的原有住宅区，应由当地政府组织整治，达到规定的条件后实行物业管理。
第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。
一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。
第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主，配套设施齐全，达到一定规模的城市居住区域。
本条例所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共有场地。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。
本条例所称业主是指物业所有权人。
本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第五条 省建设行政主管部门和市、县（含县级市、区，下同）人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。
街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 业主、物业使用人的自治管理
第六条 房屋出售率或者入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。
一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。
第七条 业主、物业使用人的权利、义务：
（一）享有物业管理服务的权利；
（二）享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权；
（三）决定有关物业管理的重大事项；
（四）监督物业管理委员会的工作；
（五）执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；
（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；
（七）按时缴纳物业管理服务费用。
第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利：
（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；
（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；
（三）改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定；
（四）决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。
业主、物业使用人大会或者代表大会，每年至少召开一次，必要时经业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。
第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成，每届任期3年。
第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，到所在地县以上物业行政主管部门备案。
第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。
第十二条 物业管理委员会的职责：
（一）维护业主、物业使用人的合法权益；
（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；
（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；
（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。
第十四条 物业管理企业的权利、义务：
（一）按照合同要求，制定本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；
（三）制止违反物业管理规定的行为；
（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；
（五）按委托管理合同实施物业管理；
（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；
（七）协助有关部门开展社区活动。
第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：
（一）对预收的物业管理服务费按实结算，剩余部分予以结转；
（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的前期管理与移交
第十六条 物业前期管理，是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。
第十七条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签定前期物业管理服务协议，前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。
第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。
物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。
第十九条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房，移交给物业管理委员会。具体标准和办法，由市人民政府确定。
第二十条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：
（一）竣工总平面图；
（二）单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图；
（三）地下管网图；
（四）各类房屋和共用设施设备清单；
（五）其他必要的资料。

第五章 物业的管理与使用
第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围，按国家有关规定，由市人民政府确定。
第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。
物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其它服务事项。
第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为：
（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；
（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房；
（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；
（五）安装影响房屋结构的动力设备；
（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。
第二十四条 业主、物业使用人装修房屋，应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为，应当劝阻制止；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告物业行政主管部门依法处理。
第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。
第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。
第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。
第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。
当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用
第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家有关规定执行。
第三十条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。
房屋共用部位和共用设施设备的大修、更新和改造费用，在维修基金中支出。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。
第三十一条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。
业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人的财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。
第三十二条 业主转让房屋时，其维修基金账户随房屋所有权同时过户。
第三十三条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。
第三十四条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。
业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
第三十五条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况；每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第七章 法律责任
第三十六条 违反本条例第十三条规定，未经物业行政主管部门资质审查，由物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十七条 违反本条例第十五条、第二十条规定之一的，由物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十八条 违反本条例第十九条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。
第三十九条 违反本条例第二十三条规定，有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。
第四十条 违反本条例第二十五条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由物业行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。
第四十一条 业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0．3％按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第四十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本条例规定的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤消其决定，并通告全体业主和物业使用人。
物业管理委员会及其成员作出的决定违反本条例规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。
第四十三条 物业管理企业违反本条例规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。
第四十四条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则
第四十五条 我省行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本条例规定执行。
第四十六条 本条例自2000年3月1日起施行。



2000年1月27日
国务院办公厅


国务院办公厅关于印发２００４年全国整顿和规范市场经济秩序工作要点的通知

国办发〔２００４〕４２号
２００４年５月１７日


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　《２００４年全国整顿和规范市场经济秩序工作要点》已经国务院同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


　　２００４年全国整顿和规范市场经济秩序工作要点

　　２００４年全国整顿和规范市场经济秩序工作总的要求是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻党的十六大、十六届三中全会和中央经济工作会议精神，牢固树立科学的发展观和正确的政绩观，坚持标本兼治、着力治本方针，继续紧紧抓住关系人民群众身体健康、生产安全和切身利益的突出问题，以深入开展食品安全专项整治、非法采供血和单采血浆专项整治，以及加大知识产权保护力度为重点，扎扎实实地推进整顿和规范市场经济秩序工作，为完善社会主义市场经济体制，促进国民经济持续快速协调健康发展提供有力保障。
　　一、深入开展食品安全专项整治
　　（一）狠抓重点品种和薄弱环节。食品安全专项整治要紧紧抓住粮、肉、蔬菜、水果、奶制品、豆制品、水产品七个品种，切实抓好种植养殖、生产加工、批发零售和消费四个环节，抓住假包装、假标识、假商标三种印刷品，注重从源头抓起，严把市场准入关，做到环环相扣，全方位监管。
　　（二）将监管重点和工作重心下移。对分散于社区、城乡结合部、村镇的各类食品批发市场、集贸市场、小加工作坊、小食品店、小餐馆，要加大监管力度，做到查源头、查窝点、查销售渠道，查包装来源，重点加强对农村市场的监管，坚决防止假冒伪劣和有毒有害食品流向农村。
　　（三）整合监管力量，加大执法力度。积极推进行政执法部门之间食品安全监管信息的互联互通，建立食品安全联防机制。组织开展多种形式的食品安全联合执法行动，发挥执法部门的协同整治作用。建立健全食品安全执法责任制和执法责任追究制。推行跨地区食品安全联合执法，增强执法整治效果。
　　（四）运用信用惩戒机制，严厉查处食品安全大案要案。建立健全食品生产经营企业的信用档案，把制售假冒伪劣和有毒有害食品企业列入“黑名单”，并及时向社会公开，加大其违法经营的成本。严格执行国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》，切实解决以罚代刑问题。增强食品安全执法力量，加大办案力度，依法严厉查处一批食品安全大案要案，形成强大的威慑力。
　　（五）加强宣传和社会监督。加强《食品卫生法》、《产品质量法》等法律法规和食品安全科学知识的宣传。选择一批优质食品品牌和经营管理比较规范的企业，加大正面宣传力度。对假冒伪劣和有毒有害食品和违法违规生产经营企业要及时公开曝光。正确引导和把握舆论导向，防止恶意炒作。发动广大群众积极参与，鼓励通过电话、网络等多种途径举报和投诉。充分发挥食品商会、行业协会等组织的作用，教育、监督和约束企业自觉遵守法律法规和行业规范。
　　二、非法采供血液和单采血浆专项整治
　　（六）依法严厉打击非法采集血液、原料血浆的犯罪行为，集中整治组织他人卖血（浆）或以各种方式胁迫他人卖血（浆）的“血头”、“血霸”，严肃查处单采血浆站手工采集、跨区域采集、超量频繁采集行为和采集无《供血浆证》者血浆的行为，切实保证人民群众临床用血和血液制品的安全。
　　（七）加强对血液制品的监管，依法严肃查处血液制品生产单位违法收购原料血浆的行为。加大对非法制造和回收一次性无菌医疗器械行为的打击力度，加强对采供血（浆）所用的一次性医疗器械的采购、使用、回收、处置的管理，切断非法采供血行为和“血头”、“血霸”的工具来源。严肃查处无偿献血中的冒名顶替等违法违规行为。进一步规范采供血液（浆）机构的管理。建立原料血浆采集、血液制品生产年度审核报告制度，加强对原料血浆的采集、收购和血液制品生产的监管。
　　（八）抓好对采供血、单采血浆各个环节的日常检查，加强对重点地区、重点环节的检查，把日常监管和专项整治结合起来，形成长效监管机制。充分利用各种媒体，大力宣传《献血法》、《血液制品管理条例》等规范采供血（浆）行为的法律法规和规章制度，增强采供血机构和医疗卫生机构自觉守法意识。对非法采供血（浆）行为要鼓励举报、投诉，并予以曝光，形成社会监督氛围。
　　三、加大保护知识产权力度，创造良好投资环境
　　（九）全国整顿和规范市场经济秩序领导小组成立由吴仪副总理任组长，公安部、商务部、工商总局、新闻出版总署（版权局）、海关总署、知识产权局、法制办等部门和高法院、高检院组成的保护知识产权工作组。推动加快知识产权保护方面的法律法规建设，建立跨部门的知识产权执法协作机制，搞好行政执法和刑事司法衔接，联合督办重大侵犯知识产权案件。
　　（十）继续组织开展“保护知识产权宣传周”活动。召开新闻发布会和研讨会，开展主题征文和知识竞赛，举办知识产权知识讲座，普及知识产权保护常识，提高全民知识产权保护意识。宣传我国在保护知识产权方面所做的工作和取得的成果，公布侵犯知识产权的典型案例及其查处情况，营造良好的保护知识产权的社会环境。
　　（十一）与外商投资企业建立健全知识产权保护的沟通机制，定期沟通情况，了解外商投资企业在打击假冒伪劣商品、保护知识产权等方面的意见和建议，并会同有关部门及时加以解决，努力改善投资环境。
　　四、打破地区封锁，促进全国统一市场的形成
　　（十二）全面清理相关法规、规章和规范性文件，坚决废止妨碍公平竞争、设置行政壁垒、排斥外地产品和服务的各种分割市场的规定。对群众和企业反映比较强烈的建筑工程招投标以及酒类、肉类等商品，开展打破地区封锁的专项斗争。大力发展商品市场和要素市场，积极培育市场中介组织，提高市场组织化程度，促进全国市场的统一开放和有序竞争。
　　（十三）地方各级人民政府对本行政区域内的各种地区封锁行为，要依法予以查处和纠正。对纵容、包庇地区封锁的，或者阻挠、干预查处地区封锁行为的地方政府，要公开曝光，按有关规定进行查处，并追究直接责任人的责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。监察机关要依照行政监察法的规定，对行政机关及其工作人员的地区封锁行为实施监察。
　　五、加强法制建设，深入开展社会诚信宣传教育活动
　　（十四）加强法制调研，及时提出有关法律法规的制定、修改和废止建议，建立和完善市场经济秩序方面的法律法规，着力研究解决重罚轻刑、以罚代刑的措施，为整顿和规范市场经济秩序提供强有力的法制保障。
　　（十五）继续抓好综合行政执法试点和相对集中行政处罚权试点工作，重点在城市管理、文化市场管理、商品市场管理等领域，继续积极探索和推行综合行政执法试点。农业、建设、卫生等部门行政执法队伍也要相对集中，并加强执法队伍培训，不断提高执法队伍素质，解决多头执法、重复执法、执法扰民等问题。
　　（十六）继续组织各种形式的诚信宣传教育活动和信用知识培训，提高全民的诚信观念，倡导遵纪守法，提高职业道德水平。继续推进信用等级分类管理，开展行业和企业诚信建设试点，建立和完善信用惩戒机制。
　　六、加强整顿和规范市场经济秩序的基础建设
　　（十七）各地区、各部门都要结合各自实际，抓紧制定整顿和规范市场经济秩序工作中长期规划和年度工作方案，研究提出市场经济秩序评价指标和动态预警体系，加强市场经济秩序理论研究和调研工作。
　　（十八）加强整规队伍和机构建设，完善工作制度。进一步明确专项整治牵头部门与配合部门的工作职责，整合各职能部门的力量。建立和完善各部门间沟通协调机制和联合督查制、目标责任制、回访制等工作制度。