江苏省扬州市人民政府


扬州市人民政府令第59号


《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现予公布，自2009年11月15日起施行。



代市长：谢正义


二OO九年十月十六日


扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法

第一章 总则
第一条 为规范集体土地房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 依法在市区行政区域内征收集体土地，需要拆迁房屋及其附属物，并对房屋所有权人（以下称被拆迁人）进行补偿安置的，适用本办法。
国家和省确定的重大项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条 市国土资源行政主管部门负责集体土地房屋拆迁相关的土地管理工作；市拆迁管理办公室（以下简称市拆管办）负责集体土地房屋拆迁补偿安置管理工作。
各区拆迁管理部门应当根据市拆管办授权的工作职责，做好本辖区内的房屋拆迁管理相关工作。
集体土地房屋拆迁所在地的区和乡镇人民政府、街道办事处以及市政府有关职能部门，应当根据各自的职责，协同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。
第二章 拆迁管理
第四条 市规划部门出具建设用地规划许可证（含红线图）后，市拆管办应通知有关部门和单位在规划许可范围内暂停办理下列事项：
（一）新批宅基地和其他建设用地；
（二）审批新建、改建、扩建房屋及其附属物；
（三）改变房屋、土地用途；
（四）办理户口的迁入、分户；
（五）核发工商营业执照；
（六）法律法规规定的其他事项。
暂停期限内擅自办理上述事项的，房屋拆迁时不予认定。
第五条 征（用）地单位（以下统称拆迁人）向市国土资源行政主管部门提出用地申请，经依法取得用地批准文件后，方可实施拆迁。
第六条 拆迁人应当根据本办法拟订规划许可用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案，经所在地区人民政府确认后报市拆管办审核。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：
（一）征地批准文件及经规划许可的用地范围图；
（二）用地范围内房屋拆迁调查测算情况；
（三）拆迁计划及拆迁期限；
（四）安置方式及过渡期限；
（五）所需安置房源证明或补偿安置资金证明；
（六）其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。
第七条 市拆管办对拆迁人提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审核后，由市拆管办向拆迁人发出《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》，并予以公告。
第八条 拆迁人应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。拆迁委托合同自订立之日起15日内报市拆管办备案。
被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
第九条 从事房屋拆迁评估业务的评估机构必须具有相应
的房地产评估资质，市拆管办每年向社会公布评估机构的名录，从事房屋拆迁评估的人员必须具有《房地产估价师执业资格证书》和《房地产估价师注册证》。
对被拆迁人房屋进行评估时，评估机构应通知被拆迁人，被拆迁人接到通知后不予配合的，评估机构可以进行评估，其评估行为有效。
第十条 拆迁人应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案，负责做好房屋拆迁实施工作，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当服从建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。
第十一条 在《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当依据房屋拆迁补偿安置方案签订房屋拆迁补偿安置协议。房屋拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿金额、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。
拆迁人与被拆迁人在拆迁期限内经协商达不成房屋拆迁补偿安置协议的，具体处置办法由市拆管办另行制定。
第十二条 房屋拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人对补偿安置协议产生争议的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提起诉讼。
第十三条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由市土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
第三章 拆迁补偿安置
第十四条 被拆迁房屋的合法依据，以拆迁人在领取建设用地规划许可证前，被拆迁人所持有的宅基地土地使用证和房屋权属证书或合法建房手续为准。拆迁补偿以上述两证所记载的合法建筑面积为计算依据。
确因历史原因造成被拆迁人无权属证书或合法建房手续，但是被拆迁人长期实际居住的，按照房产管理部门确认的面积计算。
第十五条 被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书、土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。
第十六条 《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》发布后，被拆迁人已取得合法建房手续但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，已建新房部分，由拆迁人依据评估结果给予补偿。
第十七条 具有合法手续的新建住宅房屋自竣工之日起至《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》发布之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加被拆迁房屋重置价格结合成新的15%补偿。
第十八条 以下情况的不予补偿安置：
1、违章建筑；
2、逾期的临时建筑或者临时建筑在建筑规划许可证中载明因城市建设需要时无条件拆除的；
3、已建新房应拆除而未拆除的旧房；
4、《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》公告后被拆迁人进行房屋及其附属物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分；
5、拆迁租赁（借）住宅用房的承租人。
拆迁未超过批准期限的临时建筑不予安置，但应当给予适当补贴。
第十九条 住宅房屋拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
1、选择房屋产权调换的，住宅房屋的被拆迁人以宅基地证或者合法建房手续为一户，被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的，应当合并为一户计算被拆迁住房面积。每户可以按下列规定实行产权调换：
被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积；合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。
确认的安置面积和靠户型增加的部分按照被拆迁房屋的重置价格结合成新与安置房的重置价格互补差价结算，跨户型面积部分按物价部门核定的价格结算。
被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。
2、选择货币补偿的住宅房屋，被拆迁人应向拆迁人提出书面申请，经所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处审核同意后，给予被拆迁人货币补偿。
住宅房屋货币补偿的金额，原合法住宅房屋面积在230㎡以内的，货币补偿安置款为安置房价格减去安置房重置价格与被拆迁房屋重置价格结合成新的差价，乘以被拆迁合法房屋的建筑面积。
被拆迁人原合法房屋面积超过230㎡的，超出部分按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。
第二十条 被拆迁人对住宅房屋全部选择货币补偿的，按照货币补偿的金额增加20%的补偿款。
第二十一条 被拆迁人仅有一处住宅，拆迁面积小于安置房最小户型55㎡，且又无力支付购房款的，经所在地乡（镇）人民政府或街道办事处审核同意后，由拆迁人提供一套建筑面积不小于55㎡的拆迁安置房给予安置，但不得跨户型安置，55㎡以内不结算差价。
第二十二条 拆迁用地与建设手续合法、没有改变用地性质、具备工商营业执照的非住宅房屋，不作产权调换，拆迁人对被拆迁人实行货币补偿。被拆迁人的房屋权属证书上载明企业用房及其它非商业经营用房的，由拆迁人在被拆迁房屋重置价格结合成新1.5—2倍的范围内，对被拆迁人给予补偿；被拆迁人的房屋权属证书上载明商业经营用房的，由拆迁人在被拆迁房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内，对被拆迁人给予补偿。
第二十三条 被拆迁人房屋权属证书或土地使用证载明住宅用房，领取工商营业执照、依法纳税并连续经营一年以上的，按住宅房屋补偿和安置，拆迁人应当付给被拆迁人营业补助费，具体标准由市物价部门会同市拆迁管理部门共同制定。
第二十四条 住宅房屋拆迁过渡期限自被拆迁人交拆房屋之日起，一般不超过24个月。拆迁人、被拆迁人应当遵守过渡期限的协议。因拆迁人的责任延长过渡期限的，除当事人另有约定外，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费，延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。
第二十五条 拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付临时安置补助费、搬家费和固定设施移装费。对固定设施确实不可以移装的，应按现行价格支付给被拆迁人初装费。
第二十六条 拆迁非住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁费用和固定设备移装费用。
第二十七条 因拆迁造成非住宅房屋的被拆迁人停业、停产等损失的，拆迁人应当按照房屋拆迁补偿总额10%—20%的范围内，向被拆迁人支付停业、停产一次性补助费。
第二十八条 被拆迁人将非住宅房屋出租的，拆迁人仅对被拆迁人进行补偿，其中，对承租人因停业、设备移装、搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。
第二十九条 拆除在租用集体土地上建筑的各类房屋，按合法房屋的重置价格结合成新给予补偿，不予安置。
第三十条 被拆迁人在规定的期限内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的，拆迁人应当给予适当奖励，奖励标准由市物价部门会同市房屋拆迁管理部门共同制定。
第三十一条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、宗教房产、文物古迹、归侨侨眷私有房屋及附属物以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定办理。
第三十二条 市拆管办应当加强对房屋拆迁补偿安置费使用的监管。资金监管的具体方法由市拆管办另行制定。
第四章 安置房建设管理
第三十三条 市拆管办负责安置房源的管理工作。各区人民政府根据申报的拆迁项目，及拆迁项目所需的安置房数量，合理确定各区安置房建设规模，由各区人民政府组织建设，并报市拆管办备案。
第三十四条 拆迁安置房的土地性质为国有划拨土地（按规定补交土地出让金后可转为出让土地性质）。安置房价格由市、区物价部门参照经济适用房价格管理办法确定并公布执行。
第三十五条 市房屋拆迁管理部门应加强对拆迁安置房的管理，拆迁安置房实行网上备案制度，拆迁人不得随意变更被拆迁人姓名。
第三十六条 拆迁安置房用于被拆迁人的产权调换，不得用于销售。
第五章 附则
第三十七条 被拆迁房屋重置价格结合成新、装修装饰和附着物的补偿评估标准由市物价部门会同市房屋拆迁管理部门制定，每年公布执行。
第三十八条 本办法所涉及的住宅房屋和非住宅房屋的搬迁费，临时安置费用等由市物价部门会同市房屋拆迁管理部门共同制定。
第三十九条 各县（市）集体土地房屋拆迁可以参照本办法执行。
第四十条 本办法自本办法自2009年11月15日起施行，11月15日前已实施的拆迁项目，按原政策执行。


我国指定管辖制度质疑及修正

●孙瑞玺
Sun Rui Xi
(山东达洋律师事务所 山东东营 257094)
Query The Designated Jurisdiction System And Amendment
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【内容提要】我国民诉法指定管辖制度中,“特殊原因"的规定过于简略；人民法院管辖权发生争议不是指定管辖的原因；受移送的人民法院不得再行移送,只能报请指定管辖，是指定管辖制度中的特色；指定管辖应当使用裁定方式,但不能提出异议,也不得提出上诉。可以申请复议一次,复议期间不停止裁定的执行。
【关键词】指定管辖、特殊原因、裁定、复议、修正
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Abstract：The Designated Jurisdiction System OfOur Country Civil Procedure,"Special Causes"Are Stipulated Too Simple To Operate；The Dispute OfJurisdiction Isn't The Cause OfDesigned Jurisdiction;The People Court To Which Are Removed a Case Can't Refer,Only Request Designated Jurisdiction.The System Is Chinese Characteristic；The Designated Jurisdiction System Should be Employed Award In Writing,Not Only Objection to Jurisdiction But Also Lodge An Appeal,Apply For Reconsidering,But The Award Can't be Stayed the Enforcement.
Key Words：The Designated Jurisdiction. Special Causes.Award. Reconsider. Amendment
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一、问题的提出
最近,A区一当事人（以下简称被告）将B县人民法院的受理案件通知书、起诉状及出庭传票交给笔者,委托笔者所在律师事务所代理。从原告的起诉状看,原告位于C区。争议是由于履行建设工程施工合同引起的。建设工程施工合同的标的物位于被告所在地A区。原告诉讼请求的金额超出B县人民法院管辖的范围。作为律师,首先建议被告在法定期限内提出管辖权异议。B县人民法院受理了管辖权异议申请,并随即向被告送达了民事裁定书。驳回被告对本案管辖权的异议。理由是B县的上级法院—C市中级人民法院已有指定管辖决定书。当事人不服,在法定期间内,向C市人民法院提出上诉。但不几日,C市人民法院又向当事人送达了民事裁定书,驳回了被告的上诉,维持原裁定,即B县人民法院对本案有管辖权。
B县人民法院受理本案违反了民诉法关于地域和级别管辖的规定,对此,本应由C市中级人民法院纠正。但由于C市中级人民法院的指定管辖决定书,使本无管辖权的B县人民法院取得了对本案的管辖权,也使得本应由管辖权的C市中级人民法院没有了管辖权。同时,本应享有一审管辖权的的C市中级人民法院,现变成了二审管辖权，即终审管辖权的法院。①
从本案中,笔者提出的问题是：一是我国民诉法指定管辖制度存在的问题在哪里。二对指定管辖制度应当如何进行修正。
本文将围绕这二个问题进行讨论。
二、我国指定管辖制度存在的问题
我国指定管辖制度在法律上的规定，是《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民诉法)第37条：“有管辖权的人民法院由于特殊原因,不能行使管辖权的,由上级人民法院指定管辖。
人民法院之间因管辖权发生争议,由争议双方协商解决；协商解决不了的,报请它们的共同上级人民法院指定管辖。”
民诉法第36条规定："......受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的,应当报请上级人民法院指定管辖。”
根据上述规定，发生指定管辖的原因有三种：
1.对案件有管辖权的法院因特殊原因而无法行使管辖权。
2.两个同级人民法院对案件发生争议,且协商不成。在此情形下,首先由发生争议的人民法院相互进行协商,协商不成的,则报请他们的共同上级人民法院指定管辖。
3.受移送的人民法院认为不属于本案管辖的,不得再自行移送,只能报请上级人民法院指定管辖。
由此可以得出,所谓指定管辖,是指上级人民法院在法律规定的情形下,对某个具体的案件,指定某个下级人民法院予以管辖。[1](P82)法律上设立指定管辖制度,目的在于防止法院之间相互推诿或者相互争夺对案件管辖权的行使,保证案件得到及时的审理,以有效地保障当事人的合法权益。
现以德国、日本及我国台湾地区指定管辖制度的立法为例，与我国指定管辖制度进行比较，以发现我国指定管辖制度存在的问题。
德国《德意志联邦共和国民事诉讼法》第36条[法院指定管辖]：
"(1)在下列情况中,由直接上级法院指定管辖：
1.本来有管辖权的法院在个别情况下,因法律上或事实上的障碍,法官不能行使职务；
2.由于各个法院管辖区域的境界关系,以致管辖该诉讼的法院不明确；
3.数人在各个法院有普通审判籍,作为有普通审判籍的共同诉讼人而被诉,但就该诉讼并无特别的审判籍；
4.根据不动产的审判籍提起诉讼,而不动产散在数个法院辖区之内；
5.数法院就一个诉讼,通过确定裁判,均宣告其有管辖权；
6.数法院虽已通过确定裁判宣告无管辖权,而其中一法院就该诉讼有管辖权。
(2)直接上级共同法院为联邦最高法院时,由最先受理该案件的法院所在地区的州高等法院指定管辖法院。
(3)州高等法院在指定管辖法院时,在法律问题上与另一州高等法院或联邦最高人民法院的判决有分歧时,应将该案件于附加理由说明其法律见解后提交联邦最高法院.在此情形,由联邦最高法院裁决之。"
第37条[法院指定的程序]：
"(1)对于申请指定管辖法院的裁判,可以不经过言词辩论。
(2)对于法院指定的裁定,不得声明不服。"[2]
日本《日本新民事诉讼法》第10条[指定管辖]：
"第1款 管辖法院在法律上或在事实上不能行使审判权时,该法院的直接上级法院,根据申请,以裁定指定管辖法院。
第2款 由于法院的管辖区域不明而无法确定管辖法院时,有关法院的共同的直接上级法院,根据申请,以裁定指定管辖法院。
第3款 对于本条前两款的规定,不得提出不服声明。"[3]
台湾地区民事诉讼法第23条："有下列(在原文中是左列)各款情形之一者,直接上级法院应依当事人之声请或受诉法院之请求,指定管辖：
1.有管辖权之法院因法律或事实不能行审判权者；
2.因管辖区域境界不明,致不能辨别有管辖权之法院者。
直接上级法院不能行使职权者,前项指定由再上级法院为之。
第1项之声请得向受诉法院或直接上级法院为之.前项声请得向受诉法院或再上级法院为之。