最新房地产政策解读
奚正辉
2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），该政策可谓空前严厉，政策出台之后的2个月内房价小幅下挫，交易量严重萎缩，但是3个月之后，价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松，经济稳步快速增长，物价也在上涨，故房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题，导致居民居住困难及改善居住困难。而且，高房价导致居民的收入都花费在房屋上，使其没有多余的钱去改善其它生活质量，也影响了其它行业的消费与发展。
居住是老百姓的民生问题，政府必须出面解决。近期，国家陆续出台了严厉的政策打压房价，主要有：2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）。2010年10月7日，上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔2010〕34号）
本律师长期从事房地产交易投资，将新旧政策进行了比较，并简单总结如下，供需要的读者参考适用：
一、住房贷款中第二套住房认定标准
若有下例情形之一，就被认定是第二套住房贷款（其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款）：
1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登记有一套成套住房的；
2、借款人已利用贷款购买过一套住房（即使该住房已经出售），又申请贷款购买住房的。
二、契税政策变化
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
注：增加了该住房属于家庭唯一住房。
三、个人所得税的变化
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
注：原来规定是可以先缴纳保证金，1年内重新购房可以退保证金。但是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依旧免征个人所得税。
四、限购房屋
2010年10月7日起，暂定上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手房）。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
五、境外人购房
1、境外机构和个人在中国境内不得购买非住宅，除非先设立外商投资企业。
2、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。（内部要求只能买一套）
奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
批转市城建委关于《湖州市房屋建筑白蚁防治管理实施办法》的通知
浙江省湖州市人民政府
批转市城建委关于《湖州市房屋建筑白蚁防治管理实施办法》的通知
湖政发[1999]162号
市城建委关于《湖州市房屋建筑白蚁防治管理实施办法》已经市人民政府批准，现转发给你们，请认真组织实施。
湖 州 市 人 民 政 府
一九九九年十二月二日
湖州市房屋建筑白蚁防治管理实施办法
湖州市城乡建设委员会
(一九九九年十月十日)
第一条 为加强白蚁防治管理，控制白蚁危害，保障房屋建筑安全使用。根据国家建设部《城市房屋白蚁防治规定》和《浙江省房屋建筑白蚁防治管理办法》
等有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于本市行政区域内房屋建筑的白蚁防治和管理。
第三条 本实施办法所称白蚁防治，是指对新建(含改建、翻建和扩建)房屋建筑的白蚁预防处理和已建成房屋建筑(含室内装修、装璜)的白蚁检查和灭治。
第四条 白蚁防治贯彻预防为主、防治结合的方针。
第五条 市建设行政主管部门负责全市房屋建筑的白蚁防治管理工作，各县建设行政主管部门负责本辖区房屋建筑的白蚁防治管理工作。有关部门应配合市城建委做好房屋建筑的白蚁防治工作。白蚁防治机构由建设行政主管部门管理。市白蚁防治机构负责全市房屋建筑白蚁防治业务的指导、协调和市区房屋建筑的白蚁防治工作。各县白蚁防治机构负责本辖区房屋建筑的白蚁防治业务。
第六条 设立白蚁防治机构，应当具备以下条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的办公地点及场所；(3)有30万元以上的注册资金。(4)有生物、药物检测和建筑工程等专业的专职技术人员。
第七条 白蚁防治机构必须具有省建设行政主管部门核发的白蚁防治资质证书，未取得资质证书的单位不得从事白蚁防治业务。外地来我市承接白蚁防治业务的单位，须向当地白蚁防治行政主管部门备案。
第八条 从事白蚁防治工作的人员，必须按国家规定经过上岗培训，取得国家建设行政主管部门核发的上岗证书后，方可上岗操作。检查蚁情和进行灭治工作时，工作人员应当出示白蚁防治执业证书。
第九条 房屋建筑白蚁防治应当使用经国家有关部门批准生产的药剂。白蚁防治药物的使用，由白蚁防治机构实行统一管理。白蚁防治机构应当建立药剂进出领料制度，药剂必须专仓储存、专人管理。
第十条 白蚁防治机构应当建立健全白蚁防治质量保证体系，必须严格按照国家有关房屋建筑白蚁防治施工技术规范和操作程序进行防治，保证防治质量。
第十一条 建设项目经依法批准后，建设单位应在项目设计时，将白蚁预防计划列入设计文件，预防费用列入工程预(概)算内(在不可预见费中列支)，并持项目批准文件和设计文件与白蚁防治机构签订预防合同，缴纳白蚁预防费。
第十二条 白蚁预防费按省物价、财政部门批准的标准执行，涉及农民负担的，按省农业行政主管部门审核同意的标准执行。
第十三条 白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方权利义务及违约责任等内容。个人建房者凭依法批准的建房申请书(审批表)与白蚁防治机构签订白蚁预防合同，并缴纳白蚁预防费。
第十四条 建设单位和个人建房者须凭白蚁预防合同向建设行政主管部门申领《建设工程规划许可证》。
第十五条 房屋建筑白蚁预防必须建立竣工验收、定期回访复查制度，工程竣工后应向建设单位出具白蚁预防竣工验收报告。回访复查情况应记录登记，建档备案，确保资料完整。
第十六条 建设单位在房屋建筑竣工验收时，应提供白蚁防治机构出具的白蚁预防竣工报告，否则，建筑质量监督部门不予发放《建筑工程项目质量合格证》。
第十七条 房地产开发企业在办理《商品房销(预)售许可证》和进行商品房的销(预)售时，必须向房地产行政主管部门和购房人出具的《白蚁预防合同》。非房地产开发企业的建设单位在办理房屋产权证书时，必须向房地产行政主管部门出具房屋白蚁预防验收合格证明。
第十八条 房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治机构进行白蚁的检查和灭治工作，发现蚁害应及时委托具有符合规定资质的白蚁防治机构进行灭蚁。
第十九条 文物保护单位和历史文化名城传统街区内的古建筑、纪念建筑、典型民居建筑，及其他传统建筑(寺庙、仿古建筑等)的使用者、所有者及管理单位，应按建筑物的实际情况，与白蚁防治机构签订防治合同，双方必须严格遵守。
第二十条 房屋建筑白蚁防治实行质量保证制度，预防质量保证期为十五年，灭治质量保证期为二年，在白蚁预防、灭治质量保证期内发生蚁害的，白蚁防治机构应无偿进行灭治，但属于房屋建筑当事人责任发生的蚁害除外。
第二十一条 白蚁预防费用必须纳入预算外资金管理，实行财政专户储存，专款专用，只能用于防治白蚁事业发展，不得挪作他用。上缴省白蚁防治管理费比例和办法，按省财政、建设部门共同制定的规定办理。
第二十二条 白蚁防治机构应从白蚁预防收入中提取不少于20%的资金作为复查费用，专项用于蚁情复查。
第二十三条 无相应资质证书和国家建设行政主管部门核发的上岗证的单位和个人承接白蚁预防工程业务的，由房屋建筑所在地建设行政主管部门责令其停止承接业务，对单位处2万元以上3万元以下罚款；对个人处1万元以下罚款。
第二十四条 白蚁防治机构未建立健全白蚁防治质量保证体系，不严格按照国家有关房屋建筑白蚁防治施工技术规范和操作程序进行白蚁防治的，由房屋建筑所在地建设行政主管部门责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十五条 白蚁防治机构在白蚁防治过程中使用不合格药物的，由房屋建筑所在地建设行政主管部门责令限期改正，并可处以3万罚款。
第二十六条 白蚁防治机构对已签订白蚁预防合同并收取白蚁预防费的工程项目，未进行预防处理的，由建设行政主管部门责令其限期改正外，可给予警告或处2000元以下罚款；给当事人造成损失的，应当赔偿损失。
第二十七条 建设单位和个人不按规定签订白蚁预防合同，缴纳白蚁预防费的，由建设行政主管部门责令限期改正，补缴白蚁预防费；可给予警告或处2000元以下的罚款。
第二十八条 房屋建筑所有人、使用人或者管理单位，不配合白蚁防治机构进行白蚁检查和灭治的，对责任人由建设行政主管部门处以1千元以上1万元以下罚款。
第二十九条 行政处罚程序和罚款的收缴，依照《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定执行。
第三十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提出行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。
第三十一条 白蚁防治机构和行政主管部门的工作人员，在白蚁防治管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、行贿受贿的，由其主管部门或监察部门给予行政处分；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 本实施办法由湖州市城乡建设委员会负责解释。
第三十三条 本实施办法自公布之日起施行。