商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

作者:法律资料网 时间:2024-05-23 23:34:50   浏览:9345   来源:法律资料网
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
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常州市航道管理办法

江苏省常州市人民政府


关于颁发常州市航道管理办法的通知

常州市人民政府文件
常政发〔2004〕226号



关于颁发常州市航道管理办法的通知

各辖市、区人民政府,市各委办局,市各公司、直属单位:
  现将《常州市航道管理办法》颁发给你们,请认真贯彻执行。

二○○四年十一月二十二日


常州市航道管理办法

第一章 总 则

  第一条 为了加强本市航道的建设和管理,促进航道事业的发展,根据《中华人民共和国航道管理条例》等有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 在本市行政区域内从事与航道、航道设施有关活动的单位和个人,必须遵守本办法。
  本市境内长江航道的管理,依据国家有关规定执行。
  第三条 市、辖市(区)交通行政主管部门主管本行政区域内的航道管理工作。其设置的航道管理机构具体负责航道管理工作,并受同级交通主管部门的委托对违反航道法规的行为进行调查处理。
  市、辖市(区)规划、国土、建设、水利、渔业、绿化、工商、环保、财政、物价等部门,依照法定职责,协同做好航道管理工作。
  第四条 航道及航道设施受国家保护,任何单位和个人都有权制止和举报损坏航道及航道设施的行为。对制止和举报有功者,由航道管理机构根据相关管理制度进行表扬和奖励。

第二章 航道规划建设

  第五条 航道规划依据统筹兼顾、综合利用的原则,在服从防洪的总体安排下,结合国家、省、市水资源综合规划和有关专业规划,由交通行政主管部门会同水利、国土、规划等部门编制。
  城镇建设规划以及水利、电信、电力、广电、铁路等与通航有关的建设规划,应征得交通行政主管部门的同意。未征得交通行政主管部门同意的与通航有关的建设规划,有关审批部门不予批准。
  第六条 各级人民政府应当将航道建设纳入经济和社会发展规划,扶持、促进航道建设。
  航道建设资金,除政府拨款外,可以采取国家允许的其他方式筹集。
  第七条 航道建设用地应当纳入土地利用总体规划,由县级以上人民政府在用地计划中安排。航道管理机构应当依法办理用地手续。
  航道建设用地包括用于建设、维护航道及航道设施所需的土地以及绿化用地、航标用地、船闸用地等。
  第八条 航道建设应当依据航道技术等级实施,不得随意变更。确需变更的,依照法定程序报批。
  第九条 建设与通航有关设施必须符合下列要求:
  (一)驳岸、渡口、抽水站(井)、水位观察井,应设置在划定的通航水域之外,并应满足安全通航要求,不得侵占航道水域;
  (二)吊桥、码头等临河建筑设施,其外边线与航道中心线最小距离,应为该航道等级标准船舶宽度的五倍以上,不得恶化原有通航和行洪条件;
  (三)设置港区、码头,必须选择航道顺直段,距交叉口应有一个标准船队的长度,与桥梁之间的距离不得少于二百米;航道垂直交叉口原有的桥梁进行修建改建时必须满足通航安全要求;
  (四)河底管线的埋设深度必须在设计河底标高的一点五米以下;
  (五)房屋、厂房等临河建筑设施,应在河道坡肩外向岸内伸进十米,或从现有驳岸边线向岸内伸进五米;
  (六)桥梁跨越航道,应符合通航标准所规定的净跨净高的要求,过河电线(缆)的跨越应符合规定的要求。
  第十条 建设航道以及桥梁、水上水下管线、取水口、排水口、闸坝等与通航有关设施,航道管理机构或者有关单位应当按照《中华人民共和国航标条例》的规定设置航标。航标维护管理应当符合国家标准和技术要求。
  按照规定应当由有关单位设置航标的,由该单位负责设置和维护管理,也可以委托航道管理机构代设、代管,其费用由该单位承担。

第三章 航道维护

  第十一条 市、辖市(区)航道管理机构应当按照省级航道管理机构确定的航道养护范围和维护尺度对辖区内航道组织实施养护,保持内河航道和航道设施处于正常状态。航道管理机构在实施航道及航道设施维护任务时,任何单位和个人不得非法阻挠和索取费用。
  第十二条 航道维护施工时,应当按照国家规定在施工地段设置施工标志和施工船舶作业标志,过往船舶对施工船舶和人员应当注意避让。
  航道管理机构的船舶、车辆执行航道抢险任务时,在不影响船舶航行和车辆行驶安全的前提下,其航行和行驶的路线、方向,不受交通标志、标线的限制。
  第十三条 航道两侧的绿化建设和管理,由当地人民政府负责组织实施,其中已征用的航道建设用地的绿化,由航道管理机构负责建设和管理。
  航道建设用地上的树木、花卉,不得任意砍伐、迁移。确需砍伐、迁移或(临时)占用绿地的,应当经航道管理机构同意并按规定进行赔补偿,由有关主管部门办理审批手续。
  损坏航道建设用地上的树木、花卉和园林设施的,必须按规定进行赔偿。
  本市境内苏南运河两侧应当加强绿化、美化建设;在城镇等重点区域,沿岸应当建成绿化带、观光带或林业示范区。
  第十四条 航道管理机构必须依法收缴航道规费,除法律、法规以及国家和省人民政府规定的收费项目外,不得收取其他费用。航道规费的缴纳义务人应当及时、足额缴纳航道规费,除法律、法规另有规定外不得减免。
  第十五条 航道管理机构应当做好各类航道工程建设、维护的服务工作。对外提供勘察测量、技术转让、技术咨询、设备、劳务的,可以按照合同或者有关规定收取服务费用。

第四章 航政管理

  第十六条 航政管理是指对航道、航道设施、与通航有关设施进行监督管理的活动。
  航政管理人员执行公务应当有两人以上,并出示执法证件。航政管理专用船舶、车辆,应当设计统一标志和警示灯。
  第十七条 在航道、航道边坡、边坡外侧10米以及航标周围20米的范围内,禁止设置影响助航、导航、交通安全的标志、标牌和其他设施。
  第十八条 为确保航道完好畅通,禁止下列侵占和损害航道的行为:
  (一)不得向航道内倾倒砂石、泥土、垃圾、粪便和废弃物;
  (二)不得在国家和省五级航道及城镇段航道上设置定置性网簖,在五级以下航道上设置网簖的,应根据当地航道管理机构的要求,并经有关主管机关同意后设置;
  (三)不得在航道范围内任意挖土、采砂、采石、种植及堆放建材等;
  (四)不得损坏驳岸、护坡、栏杆、助航标志、宣传标牌、坡岸绿化;
  (五)不得在航道两侧坡岸擅自设点装卸废渣、杂物,妨碍通航。
  第十九条 在航道内临时设置堤坝、围堰、护桩、沉箱和墩台等设施,建设单位或者施工单位在施工作业前,必须经交通行政主管部门批准,并就恢复航道原状与航道管理机构签订协议。
  第二十条 建设与通航有关的设施,应当事先经交通行政主管部门审查批准。工程竣工验收应当有航道管理机构参加。
  与通航有关的设施是指对航道的通航条件有影响的闸坝、桥梁、渡槽、架空电线、水下电缆、管道、隧道、码头、驳岸、栈桥、护岸矶头、滑道、房屋、涵洞、抽(排)水站、固定渔具、贮木场等拦河、跨河、临河建筑物和其他工程设施。
  建设单位或者施工单位应按规定标准进行赔补偿,并就恢复航道原状与航道管理机构签订协议。赔补偿金用于航道及航道设施维护,不得挪作他用。
  第二十一条 与通航有关的营业性疏浚、清障、打捞作业,其疏浚、清障、打捞物不得污染周围环境,不得弃置在航道、航道边坡以及航道岸坡向陆地十米范围内,并清运到指定地点。
  第二十二条 因生产经营排放、贮存、装卸作业造成航道淤浅的,有关责任单位和个人应当按照航道管理机构的要求负责清除。
  第二十三条 因工程建设、生产经营确需移动、拆除航道设施或者造成航道改道的,必须经航道管理机构同意,并按规定标准进行赔补偿,航道改道所需费用由建设单位承担。
  第二十四条 在通航水域的沉船和有碍航行安全的沉物,其所有人或者经营人应当按照规定设置标志,及时向当地海事管理机构和航道管理机构报告,并在海事管理机构限定的时间内打捞清除,当事人不得将沉船、沉物弃置在通航水域内。逾期不清除的,海事管理机构可以依法强制清除,清除费用由沉船、沉物的所有人或经营人承担。

第五章 罚 则

  第二十五条 违反本办法第九条、第十七条、第十八条、第十九条规定未经批准在航道管理范围建设临跨过河设施,侵占驳岸、护坡或者已征用的航道建设用地的,由交通行政主管部门责令限期改正,并可以处五千元以下的罚款;严重影响通航条件的,责令限期拆除,并从重处罚。
  第二十六条 违反本办法第十条不按规定设置航标的,由交通行政主管部门责令限期纠正或者补设,并可以处五百元以上二千元以下的罚款。
  第二十七条 违反本办法第十四条漏缴、欠缴、逃缴、拒缴航养费或者瞒报运费收入的,交通行政主管部门应当责令其限期缴纳,从欠缴之日起,按日加收应缴费额5‰以内的滞纳金,逾期仍不缴纳的,可以视情节处以应缴费额5倍以下罚款。对拒缴、抗缴的,可以扣留船舶证书,滞留船舶。滞纳金收入纳入航养费收入一并管理。
  第二十八条 违反本办法第二十一条规定在航道、航道管理范围内弃置疏浚、清障、打捞、吊装作业废弃物的,由交通行政主管部门责令限期清除;对拒不清除的,依法强制清除,清除费用由违法单位或者个人承担,可以并处五千元以下的罚款。
  第二十九条 违反本办法第二十二条规定造成航道淤浅的,由交通行政主管部门责令限期清除;对拒不清除的,依法强制清除,清除费用由违法单位或者个人承担,可以并处五千元以下的罚款。
  第三十条  违反本办法其他规定,涉及其他主管部门的,由有关主管部门按照各自职责进行处罚。
  第三十一条 当事人对行政机关的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第三十二条 单位和个人违反本办法有关规定造成他人损害的,应当承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十三条 交通行政主管部门及其航道管理机构的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分;造成他人损害的,应当承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

  第三十四条 本办法自2004年12月22日起施行。

常州市人民政府办公室 2004年11月22日印发
共印330份





山西省清真食品生产经营管理办法

山西省人民政府


山西省清真食品生产经营管理办法(修正)


1993年12月16日发布 根据1997年12月
29日发布的山西省人民政府令第119号修正

  【章名】 全文

  第一条 为加强清真食品的生产经营管理,尊重少数民族的风俗习惯
,促进民族团结和民族经济的发展,根据国家有关规定,结合本省实际情
况,制定本办法。

  第二条 本办法所称清真食品,是指符合回族、维吾尔族、哈萨克族
等沿袭穆斯林习俗的少数民族(以下简称回族等少数民族)生活习惯,并
以清真或穆斯林、伊斯兰等名义生产、加工、储运、销售的食品。

  第三条 本办法适用于本省行政区域内一切生产、储运、销售清真食
品的单位和个人。

  机关、团体、企业事业单位的内部清真食堂原则上适用本办法。

  第四条 各级人民政府的民族工作部门负责本办法的实施。

  各级人民政府的工商、卫生、劳动及食品生产管理部门根据各自的职
责,负责清真食品的监督管理。

  第五条 生产经营清真食品须具备下列条件:

  (一)经销单位的回族等少数民族从业人员不少于职工总数的百分之
十五,生产单位的回族等少数民族从业人员不少于职工总数的百分之十;

  (二)操作场地、工具、车辆、库房必须符合回族等少数民族的风俗
要求;

  (三)单位领导成员中须有回族等少数民族公民。

  生产经营清真食品的个体工商户其本人必须是回族等少数民族公民,
并符合前款(二)项之规定。

  第六条 生产经营清真食品的单位或个人,应在工商行政管理机关核
准登记后的三十日内到当地政府民族工作部门申领清真食品生产经营证。

  非清真食品经营单位改营清真食品或设立清真食品专柜者,按前款规
定办理手续。

  第七条 申请清真食品生产经营证须提交下列证件:

  (一)营业执照副本;

  (二)从业人员名单及第五条(一)、(三)项规定的回族等少数民
族的居民身份证或影印件。

  第八条 当地政府民族工作部门在接到申请证件后,应在十五日内作
出批准或不予批准生产经营清真食品的决定。批准的应核发清真食品生产
经营证和清真字样标牌,不批准的应书面说明其理由。

  第九条 生产经营清真食品的单位或个人,必须将清真食品生产经营
证和清真字样标牌悬挂在生产经营场所醒目位置。

  清真食品生产经营证和清真字样标牌由省政府民族工作部门统一规定


  任何单位和个人不得伪造、出让、转借清真食品生产经营证和清真字
样标牌。停业或变更经营范围时,须在一个月内将清真食品生产经营证和
清真字样标牌交回原批准机关。

  第十条 清真食品的生产、加工、储存、运输等各个环节的职工中需
有回族等少数民族公民,并有符合回族等少数民族风俗的管理制度。

  第十一条 供应回族等少数民族食用肉类的禽畜应由掌教屠宰,机械
化屠宰时应符合回族等少数民族风俗要求。采购的清真肉类应有掌教证明


  对掌教的考核、管理和委派工作,由省伊期兰教协会负责或由省伊斯
兰教协会委托的市、县伊斯兰教协会负责;没有伊斯兰教协会的市、县,
由省伊斯兰教协会直接考核、管理和委派。

  伊斯兰教协会对考核合格的发给掌教合格证书。掌教合格证书由省伊
斯兰教协会统一印制。

  第十二条 清真食品的专用包装、标记,须经当地政府民族工作部门
审查批准后,到指定单位印制。承印单位不得擅自出售清真标记。

  第十三条 城乡集贸市场的清真食品摊位和副食品市场的清真专柜,
应与回族等少数民族禁食的食品分开,并单设摊位。

  第十四条 外贸出口的清真食品须经当地伊斯兰教协会审查出证;当
地没有伊斯兰教协会的,由省伊斯兰教协会审查出证。

  第十五条 各级政府民族工作部门可委托各级伊斯兰教协会或聘请回
族等少数民族公民作为义务检查员,持省政府民族工作部门核发的清真食
品生产经营证进行监督检查。

  第十六条 清真食品生产经营者有下列行为之一的,由县级以上民族
工作行政部门处以500元以上1000元以下罚款:

  (一)回族等少数民族职工人数未达到规定比例的;

  (二)生产、加工、储存、运输等环节没有回族等少数民族职工的;

  (三)未按规定悬挂清真食品生产经营证和清真字样标牌的。

  第十七条 清真食品生产经营者有下列行为之一的,由县级以上民族
工作行政部门处以1000元以上3000元以下罚款:

  (一)操作场地、工具、车辆、库房,及禽畜屠宰方式不符合回族等
少数民族风俗要求的;

  (二)伪造、出让、转借清真食品生产经营证和清真字样标牌的;

  (三)清真食品专柜或摊位未与回族等少数民族禁食的食品分开的。

  第十八条 清真食品监督检查人员必须履行职责。在清真食品监督、
检查过程中弄虚作假,徇私舞弊,严重侵犯少数民族风俗习惯的,由主管
部门给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十九条 本办法由山西省人民政府民族宗教事务局负责解释。

  第二十条 本办法自一九九四年一月一日起施行。

  【名称】 关于修改《山西省清真食品生产经营管理办法》的决定

  【题注】 1997年12月29日山西省人民政府令第119号发


  【章名】 全文

  根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定,决定对《山西省清
真食品生产经营管理办法》作如下修改:

  将第十六条修改为两条,即:

  第十六条 清真食品生产经营者有下列行为之一的,由县级以上民族
工作行政部门处以500元以上1000元以下罚款:

  (一)回族等少数民族职工人数未达到规定比例的;

  (二)生产、加工、储存、运输等环节没有回族等少数民族职工的;

  (三)未按规定悬挂清真食品生产经营证和清真字样标牌的。

  第十七条 清真食品生产经营者有下列行为之一的,由县级以上民族
工作行政部门处以1000元以上3000元以下罚款:

  (一)操作场地、工具、车辆、库房,及禽畜屠宰方式不符

  合回族等少数民族风俗要求的;

  (二)伪造、出让、转借清真食品生产经营证和清真字样标牌的;

  (三)清真食品专柜或摊位未与回族等少数民族禁食的食品分开的。

  本决定自发布之日起施行。

  根据本决定,《山西省清真食品生产经营管理办法》作相应的修正,
在《山西政报》上重新发布。