贷款未经批准买方应要承担违约责任/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 06:33:52   浏览:8436   来源:法律资料网
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贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月,张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》,张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定:签约当日支付首付款人民币40万元,贷款支付人民币60万元。合同签订时,银行的信贷员也在场,并且告知双方60万贷款没问题。经审批,银行最终没有同意李某的贷款申请,李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控,现在该房屋的市场价格已经没有100万元,所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控,银行贷款的政策也越来越严格,像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性,所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后,没有履行或没有履行之前,当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式,使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定,合同解除分为:协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
根据上述案例,合同既没有约定解除,也达不成协商解除,只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是:因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准,是否构成不可抗力?根据《合同法》第117条第2款:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件:1、不能预见,2、不能避免,3、不能克服,4、客观情况。通常不可抗力的情形有:天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的,不可抗力的判断只能是具体的,不可能盖棺定论,一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性,不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言,不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为,为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责,在审判实践中,是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准,而造成不能支付房款,是否可以解除合同。对李某而言,贷款未获批准是李某不能预料的,也不可归责于李某,完全是由于银行的原因,造成李某履约不能,对此李某是没有过错的,让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定,违约责任的归责原则是严格责任原则,不以主观过错为要件,只要李某有违约行为,就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言,因第三人银行而造成的李某违约,李某依旧要向张某承担违约责任,李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿,则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更,是指在合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同时的基础,使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件:1、须有情事变更的事实;2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前;3、须情事变更的发生不可归责于当事人;4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的;5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说:在违约责任与免责之外,尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域,情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款,只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则,其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处:1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度;而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险,法律推定当事人有所预见、并且能预见;对情事变更,当事人未预见到,也不能预见。3、商业风险所带来的损失,可归责于当时人;而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平;而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款,签约后由于贷款政策变动,导致贷款不能获得银行审批,改变了订立买卖合同时的基础,造成合同履行困难,应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动,是李某不能预见的,而且不可归责于李某,理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化,由于李某个人的资信不足,导致银行没有批准贷款申请,这显然要归责于李某,因而也不构成情事变更,不能免责。
从理论上说,若构成情事变更,则先有当事人协商,协商不成,则请求法院变更或解除合同,并且可以免责。

总而言之,因为情势变更在我国还没有被完全采纳,李某因银行贷款未获批准,理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时,作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足;作为买方则要考虑清楚,若银行贷款未获批准或贷款成数下降,则是否有能力补足,或在征得卖方同意的前提下约定:若买方银行贷款未获批准,买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址:www.joinwaylawfirm.com

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关于市场调节基金会计处理办法的暂行规定

北京市财政局


关于市场调节基金会计处理办法的暂行规定
北京市财政局



市一商局、二商局,石油公司、各区、县财政局、市财政二分局:
根据市商委和我局联合转发财政部。商业部《关于市场调节基金管理办法的通知》精神,以及财政部、商业部布置的年终会计决算要求。现将国营企业市场调节基金有关会计处理暂作如下规定,请按照执行。
一、会计科目
为了核算市场调节基金。在《国营商业会计制度》中增设170“市场调节基金”科目,列在“专项应付款”科目之下;增设“415市场调节支出”科目,列在“营业外支出”科目之下,使用说明如下:
170市场调节基金
(一)本科目核算企业市场调节基金的增加、减少和使用情况。
(二)企业按规定提取和收到上级(或财政)拨入的市场调节基金。记本科目,上缴或归还时减记本科目。用市场调节基金储备的商品调价等原因发生增值时,增记本科目;发生商品损失而减值(指贴或价差损失)时,经核准后,减记本科目。
(三)市场调节基金存入银行所发生的利息收入。增记本科目。
(四)同市场调节基金科目对应使用的会计科目是“市场调节支出”、银行存款(或“专项存款”)和“库存商品”科目。用市场调节基储备的商品要单独立帐,逐月向市商委报告储备商品的进、销、存况。
415市场调节支出
(一)本科目核算企业按规定从税前利润中提取的市场调节基金。
(二)季度终了,提取市场调节基金时,增记“市场调节基金”科目。记本科目;在结转利润时,减记“利润”科目,减记本科目。
(三)年度终了,清算市场调节基金时,如企业未完成上缴财政收入承包任务,要将差额冲回时,减记“市场调节基金”科目、减记本科目;同时,增记“利润”科目,增记本科目。
二、会计报表
(一)为了反映市场调节基金的提取和使用情况,在“资金表”中“三、专项资金”大项中增设“市场调节基金”小项,列在“专项应付款”小项之下,在“商业企业利润表”中“营业外支出”大项之下,增设“十五、市场调节支出”大项,其余项目往下顺排。
(二)“市场调节基金表”待财政部、商业部正式下达表式后另行下达。
三、会计分录
(一)按规定提取市场调节基金时
增:市场调节基金
增:市场调节支出
(二)按规定向财政上交市场调节基金时
减:市场调节基金
减:银行存款
(三)若年底清算未完成上交财政承包任务,则应部分或全部冲回已提的市场调节基金
减:市场调节基金
减:市场调节支出
(四)收到上级或财政拨入市场调节基金时
增:市场调节基金
增:银行存款
(五)用拨入的市场调节基金储备商品时
增:库存商品
减:银行存款
(六)由于商品调价储备商品增值时
增:市场调节基金
增:库存商品
(七)由于商品调价(或其他损失),经核准后
减:市场调节基金
减:库存商品
(八)向上级或财政归还市场调节基金时
减:市场调节基金
减:银行存款



1988年12月2日

新闻出版署直属事业单位聘用制干部管理暂行规定

新闻出版署


新闻出版署直属事业单位聘用制干部管理暂行规定
 (1992年7月29日 新闻出版署发布)



第一章 总则




 第一条 为了推进干部人事制度改革,加强对各直属事业单位聘用制干部的管理,调动干部的工作积极性,根据中组部、人事部有关政策,制定本规定。


 第二条 本规定所称聘用制干部是指署各直属事业单位从工人(包括合同制工人)中聘用到干部岗位上任职工作的人员。


 第三条 新闻出版署对聘用制干部实行计划管理。各单位必须在定员、定编,定岗的基础上,根据需要,在计划内聘用干部。


 第四条 聘用制干部与所在单位录用干部在工作、学习、获得政治荣誉、物质奖励,以及晋职升级、评定职称等方面享有同等的权利。
第二章 聘用条件和程序




 第五条 聘用制干部应具备以下条件:
  (一)坚持“一个中心、两个基本点”的基本路线,拥护党的方针、政策;思想品德端正,遵纪守法、廉洁奉公,事业心强。
  (二)从工人当中聘用干部,一般应具有大专以上文化程度,并要具有拟聘职务要求的基本知识和工作能力。
  (三)聘用非在职人员,先按照国家有关规定,办理招用合同制工人手续,再按聘用干部的程序进行聘用。聘用期满不再续聘后,可安排工人工作。
  (四)首次聘用的年龄一般在三十五岁以下。特殊需要的,经署批准,年龄可适当放宽。
  (五)身体健康。


 第六条 聘用程序
  (一)根据聘用岗位所需条件,经领导提名,民主推荐或公开招聘,确定聘用人选。
  (二)聘用制干部须填写《聘用制干部审批表》,由本单位聘用,报新闻出版署备案。
  (三)首次被聘用的应有一年试用期,由用人单位颁发聘书。
第三章 聘用合同的签订、变更、终止和解除




 第七条 聘用制干部聘用期一般为3-5年左右(包括试用期)。聘用期满如工作需要,经考核合格可以续聘。


 第八条 首次聘用和续聘,用人单位与被聘用人员必须签订《聘用合同》。聘用合同要明确规定双方的责任、义务和权利。聘用合同一经签订,即有法律效力,双方应严格遵守。


 第九条 聘用合同的内容要符合党和国家有关法规、政策,以及中央组织部、人事部关于干部人事工作的有关规定。


 第十条 聘用制干部在聘期内不履行合同,或违法乱纪和失职、渎职情况严重的,用人单位可解除或终止聘用合同。聘用制干部在聘期内受开除、劳教以及判刑处理的,其合同自行解除。


 第十一条 聘期未满,又不符合第十条款项的,以及妇女在孕期、产期、哺乳期、符合国家有关规定条件的,用人单位不得解除或终止聘用合同。


 第十二条 聘用制干部按国家规定考入普通高等学校、应征入伍或招考、选调到国家机关工作的,可以解除或终止聘用合同。


 第十三条 用人单位与被聘用人员一方要求解除或终止聘用合同,须提前两个月通知对方。并在不损害双方权益情况下,对履行合同的善后事宜作出妥善处理。
第四章 聘用制干部的有关待遇及组织管理




 第十四条 聘用制干部在聘期内和解聘后的待遇,以及退休、退职,按照中央组织部、人事部人法发(1991)5号文中的有关规定执行。


 第十五条 聘用制干部在聘期内,纳入干部统计,按干部管理权限管理;用人单位按照干部管理权限,依据合同要求,对聘用制干部进行定期考核。考核结果作为奖惩、晋升、续聘、解聘的依据。
第五章 附则


 第十六条 本规定由署人事教育司负责解释。


 第十七条 本规定自颁布之日起执行。